Il Superbonus 110% rappresenta una grande opportunità per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni di un condominio, ma a causa della sua elevata complessità in termini di documentazione e burocrazia, può essere necessario avere il supporto di un esperto.
Nel caso dei condomini, la scelta di un amministratore preparato è infatti un passaggio fondamentale per la buona riuscita dei lavori.
Amministrazioni Bruno si impegna a offrire anche questo servizio per i condomini di Milano e provincia.

Cos’è il Superbonus 100%
Il Superbonus è l’agevolazione fiscale disciplinata dall’articolo 119 del decreto legge n. 34/2020 (decreto Rilancio), che consiste in una detrazione del 110% delle spese sostenute a partire dal 1 luglio 2020 per la realizzazione di specifici interventi finalizzati all’efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici. Tra gli interventi agevolati rientra anche l’installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

L’agevolazione si affianca alle detrazioni, già in vigore da molti anni, spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (Ecobonus) e per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (Sismabonus), attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63/2013.

La legge di bilancio 2022 ha prorogato l’agevolazione, prevedendo scadenze diverse in funzione dei soggetti che sostengono le spese ammesse.
In particolare, il Superbonus spetta:

1. fino al 31 dicembre 2025, nelle seguenti misure

• 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023
• 70% per le spese sostenute nel 2024
• 65% per le spese sostenute nel 2025

per i condomini e le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte e professione, per gli interventi su edifici composti da due a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
Sono compresi gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, nonché quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione.
La detrazione va ripartita in quattro quote annuali di pari importo.

Stessa data di scadenza anche per gli interventi effettuati dalle Onlus (Organizzazioni non lucrative di utilità sociale), dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale iscritte negli appositi registri.

1. fino al 31 dicembre 2022 (con detrazione al 110%), per gli interventi effettuati da persone fisiche sugli edifici unifamiliari, a condizione che al 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell'intervento complessivo
2. fino al 31 dicembre 2023 (con detrazione al 110%), per gli interventi effettuati dagli Iacp (ed enti con le stesse finalità sociali) su immobili, di proprietà o gestiti per conto dei comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica, a condizione che al 30 giugno 2023 siano stati eseguiti lavori per almeno il 60% dell'intervento complessivo. Stessa scadenza anche per le cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi su immobili assegnati in godimento ai propri soci.

In alternativa alla detrazione, si può beneficiare del Superbonus mediante una delle modalità previste dall’articolo 121 del decreto legge n. 34/2020. 
In pratica, è possibile optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante. Tale scelta dovrà essere comunicata all’Agenzia delle Entrate, utilizzando il modello allegato al provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 12 novembre 2021.

A chi interessa
Il Superbonus si applica agli interventi effettuati da:

• condomìni
• persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l'immobile oggetto dell'intervento
• persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, proprietari (o comproprietari con altre persone fisiche) di edifici costituiti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate
• Istituti autonomi case popolari (Iacp) comunque denominati o altri enti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing" su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica
• cooperative di abitazione a proprietà indivisa su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci
• Onlus, associazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale
• associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

I soggetti Ires rientrano tra i beneficiari nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati sulle parti comuni in edifici condominiali.

Gli interventi agevolabili

Interventi principali o trainanti
 Il Superbonus spetta in caso di:

• interventi di isolamento termico sugli involucri
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti
• interventi antisismici.

Interventi aggiuntivi o trainati
Oltre agli interventi trainanti sopra elencati, rientrano nel Superbonus anche le spese per interventi eseguiti insieme ad almeno uno degli interventi principali di isolamento termico, di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale o di riduzione del rischio sismico. Si tratta di:

• interventi di efficientamento energetico
• installazione di impianti solari fotovoltaici e sistemi di accumulo
• infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici
• interventi di eliminazione delle barriere architettoniche (16-bis, lettera e del Tuir).

Quali vantaggi
La detrazione è riconosciuta nella misura sopra descritta e va ripartita tra gli aventi diritto, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2022, in 4 quote annuali di pari importo, entro i limiti di capienza dell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi.

In alternativa alla fruizione diretta della detrazione, è possibile optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto praticato dai fornitori dei beni o servizi (sconto in fattura) o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

La cessione può essere disposta in favore:

• dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi
• di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti)
• di istituti di credito e intermediari finanziari.

Con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate dell’8 agosto 2020 (modificato da successivi provvedimenti) sono state approvate le disposizioni di attuazione degli articoli 119 e 121 del decreto legge n. 34/2020 per l’esercizio delle opzioni relative alle detrazioni spettanti.
Il nuovo modello di comunicazione dell’opzione (con le relative istruzioni per la compilazione e le specifiche tecniche per la trasmissione telematica) è stato approvato con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 3 febbraio 2022.

Al fine di tutelare l’affidamento dei contribuenti e di evitare disparità di trattamento tra gli stessi, alla luce del combinato disposto delle norme sopra menzionate, si ritiene possibile esercitare le opzioni secondo le modalità di seguito rappresentate:

Prima cessione o sconto

• Prima cessione o sconto comunicati all'Agenzia entro il 16 febbraio 2022
  • Il credito può essere ceduto una sola volta a chiunque (jolly) e poi due volte a soggetti “qualificati”
• Prima cessione comunicata all'Agenzia dal 17 febbraio 2022
  • Il credito può essere ceduto due volte a soggetti “qualificati”
• Sconto comunicato all'Agenzia dal 17 febbraio 2022
  • Il credito può essere ceduto una volta a chiunque e poi due volte a soggetti “qualificati”

Cessioni successive alla prima

• Cessioni successive alla prima comunicate all'Agenzia entro il 16 febbraio 2022
  • Il credito può essere ceduto una sola volta a chiunque (jolly) e poi due volte a soggetti “qualificati”
• Cessioni successive alla prima comunicate all'Agenzia entro il 16 febbraio 2022 e cessione jolly comunicata all’Agenzia dal 17 febbraio
  • Il credito può essere ceduto due volte a soggetti “qualificati”

Aggiornamento Faq dell'Agenzia delle Entrate
A seguito dell’entrata in vigore del decreto-legge 25 febbraio 2022, n. 13 (cd. decreto Frodi), quante e quali cessioni possono essere effettuate da parte di coloro che antecedentemente all’entrata in vigore del citato decreto (26 febbraio 2022) hanno già comunicato all’Agenzia delle Entrate l’opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito?
L’articolo 1, comma 2, del decreto Frodi ha modificato gli articoli 121 e 122 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, reintroducendo il divieto di cessione ulteriore alla prima con riferimento al Superbonus, ai Bonus diversi dal Superbonus e ai Bonus anti-COVID (che era stato previsto dall’articolo 28 del decreto-legge 27 gennaio 2022, n. 4 – cd. decreto Sostegni-ter – poi abrogato dal medesimo decreto Frodi), prevedendo, inoltre, la possibilità – a partire dal 26 febbraio 2022 (data di entrata in vigore del decreto Frodi) – di effettuare due ulteriori cessioni a favore di banche e intermediari finanziari, società appartenenti a un gruppo bancario, nonché imprese di assicurazione autorizzate ad operare in Italia (di seguito soggetti “qualificati”).

Continuano invece a trovare applicazione, non essendo stati modificati dal decreto Frodi, il comma 2 del citato articolo 28, che detta la disciplina transitoria per le comunicazioni effettuate entro il 16 febbraio 2022, e il successivo comma 3, che prevede la nullità dei contratti eventualmente stipulati in violazione del divieto delle cessioni plurime.