Quando si affrontano interventi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione in condominio, il rischio di imprevisti non riguarda solo tempi e costi. Talvolta, a lavori conclusi, emergono gravi difetti strutturali, infiltrazioni, crepe o altri problemi che compromettono l’agibilità o il valore dell’edificio. In questi casi, chi è responsabile? E, soprattutto, chi risponde dei danni?

Secondo la Cassazione (ordinanza n. 7176/2025), appaltatore, direttore dei lavori e progettista rispondono in solido dei danni nei confronti del condominio. Vediamo cosa significa.

Le figure coinvolte e i loro ruoli

Nel contesto dei lavori condominiali, le responsabilità si intrecciano tra più soggetti:

• Il Condominio, che è il committente, rappresentato dall’amministratore in base a delibera assembleare.

• L’appaltatore, cioè l’impresa che esegue i lavori con propria organizzazione e a proprio rischio.

• Il progettista (architetto o ingegnere), che definisce le specifiche tecniche e il progetto esecutivo.

• Il direttore dei lavori (DL), tecnico incaricato dal committente di verificare che i lavori siano eseguiti a regola d’arte, nel rispetto del progetto e delle normative.

Quando sorge la responsabilità per gravi difetti?

L’art. 1669 del Codice Civile stabilisce una responsabilità decennale per l’appaltatore in caso di rovina, pericolo di rovina o gravi difetti dell’opera. Per "gravi difetti" si intendono non solo quelli che minano la stabilità dell’edificio, ma anche quelli che limitano l’uso, la funzionalità o il godimento dell’immobile, come infiltrazioni importanti o impianti mal realizzati.

Il committente (cioè il condominio) ha un anno di tempo dalla scoperta del vizio per denunciarlo e un ulteriore anno per agire legalmente.

Responsabilità solidale: cosa significa?

Quando il danno deriva non solo da errori esecutivi dell’appaltatore, ma anche da errori di progettazione o mancanza di controllo da parte del direttore dei lavori, tutti e tre i soggetti (appaltatore, progettista, DL) rispondono solidalmente.
Questo vuol dire che il condominio può chiedere l’intero risarcimento a uno solo di loro, lasciando a quest’ultimo il diritto di rivalersi sugli altri (azione di regresso).

La natura diversa dei contratti (appalto, prestazione professionale, incarico fiduciario) non incide sulla possibilità di applicare la responsabilità solidale: ciò che conta è che tutti abbiano contribuito, con errori o omissioni, a causare il medesimo danno.

Il ruolo e le responsabilità del direttore dei lavori

Il direttore dei lavori ha un ruolo chiave di vigilanza tecnica: è il “guardiano” del corretto svolgimento dei lavori. Le sue responsabilità sorgono in caso di:

• Mancato controllo della conformità al progetto e alle normative.

• Omesso intervento su errori evidenti dell’appaltatore o difetti nei materiali.

• Mancata segnalazione di problemi riscontrati durante i sopralluoghi in cantiere.

Una sorveglianza solo formale o saltuaria può configurare una responsabilità per negligenza se contribuisce, anche indirettamente, alla comparsa di difetti gravi.

L’appaltatore può difendersi invocando errori altrui?

Non facilmente. L’appaltatore non è un semplice esecutore passivo. È tenuto a verificare la correttezza del progetto e, se rileva errori palesi, ha l’obbligo di:

1. Segnalarli formalmente al committente e al DL.

2. Rifiutarsi di eseguire indicazioni che comportano vizi evidenti, salvo che vi sia stato costretto con ordine scritto, assumendo il committente ogni responsabilità.

In assenza di queste precauzioni, l’impresa resta responsabile anche per difetti originati da errori progettuali.

Come può agire il condominio?

Se emergono gravi difetti, ecco i passi consigliati per tutelare il condominio:

1. Affidarsi a un tecnico indipendente per una perizia che descriva il danno, ne accerti le cause e stimi i costi di ripristino.

2. Denunciare i vizi entro un anno dalla scoperta tramite PEC o raccomandata A/R, preferibilmente con l’assistenza di un avvocato.

3. Richiedere formalmente il risarcimento o la riparazione del danno a tutti i soggetti potenzialmente responsabili (impresa, DL, progettista).

4. In assenza di risposte concrete, avviare una causa civile entro un anno dalla denuncia.

Il giudice, eventualmente con una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), stabilirà chi è responsabile e in quale misura. Ma grazie alla solidarietà passiva, il condominio potrà chiedere l’intero risarcimento a uno solo dei colpevoli, per poi lasciar loro il compito di “dividersi” le responsabilità.