Tubi privati o condominiali: la giurisprudenza fa chiarezza.
Nel contesto condominiale, le infiltrazioni d’acqua rappresentano una delle principali fonti di conflitto tra vicini di casa. Stabilire chi debba rispondere dei danni non è sempre semplice, soprattutto quando le tubazioni coinvolte attraversano più unità immobiliari. Una recente pronuncia della Corte d’Appello di Roma (sentenza n. 3060/2024) ha offerto importanti chiarimenti su questo tema.

Parti comuni e proprietà privata: cosa dice la legge

Secondo l’art. 1117, n. 3, del Codice Civile, sono considerate parti comuni dell’edificio le tubazioni dell’impianto idrico fino al punto di diramazione verso le singole unità immobiliari. Da quel punto in poi, i tratti di tubazione che servono esclusivamente un appartamento sono da considerarsi di proprietà privata.

Ciò significa che eventuali danni da infiltrazioni provenienti da tubi interni all’abitazione ricadono sotto la responsabilità del proprietario, salvo che non si dimostri un vizio originario dell’impianto comune.

Tubazioni tra due appartamenti: un caso particolare

Un aspetto interessante affrontato dalla sentenza riguarda le situazioni in cui un tratto di tubazione serve più unità abitative, ad esempio a seguito di una ristrutturazione. La Corte ha chiarito che questo non modifica la natura giuridica della tubazione: resta privata e rimane in capo al proprietario dell’appartamento da cui ha origine.

In caso di danni, quindi, risponde il titolare della tubazione ai sensi dell’art. 2051 del Codice Civile, che attribuisce la responsabilità a chi ha in custodia la cosa, salvo prova del caso fortuito.

Il condominio non è sempre responsabile

Nel caso esaminato dalla Corte, il proprietario di un appartamento sottostante aveva richiesto un risarcimento al condominio per danni da infiltrazione. Tuttavia, una consulenza tecnica ha accertato che la perdita proveniva da una tubazione privata. La domanda è stata quindi respinta, confermando che il condominio non aveva alcuna responsabilità.

L’amministratore, rigettando la richiesta, ha agito correttamente, tutelando il condominio da un esborso che non gli competeva.

Indicazioni operative per gli amministratori

Questa sentenza offre un’importante indicazione per chi gestisce immobili condominiali: anche se una tubazione attraversa più appartamenti, non per questo è automaticamente da considerarsi condominiale. È essenziale affidarsi a perizie tecniche per stabilire la reale natura della tubazione e agire di conseguenza.

Conclusione

Una gestione attenta e basata su dati tecnici consente di evitare contenziosi e richieste di risarcimento infondate. Comprendere a chi appartiene una tubazione è il primo passo per gestire correttamente le responsabilità in caso di danni da infiltrazione.