Quando si verificano infiltrazioni d’acqua nei box o garage situati al di sotto di giardini privati o aree condominiali, la domanda è sempre la stessa: chi deve sostenere le spese?

Vediamo cosa stabilisce la normativa e come si orienta la giurisprudenza.

La regola generale: art. 1125 c.c.

L’articolo 1125 del Codice Civile disciplina la ripartizione delle spese tra i proprietari di piani sovrapposti, in caso di manutenzione o ricostruzione di soffitti, volte e solai. La norma prevede che:

• Le spese vadano divise in parti uguali tra i proprietari dei due piani confinanti;

• Il pavimento (parte superiore del solaio) è a carico del piano superiore;

• L’intonaco, la pittura e le decorazioni del soffitto restano a carico del piano inferiore.

Questa regola, pensata per strutture verticali condivise, viene applicata anche in situazioni analoghe, come nel caso delle solette divisorie tra cortili, giardini e locali interrati.

Infiltrazioni da cortile o giardino condominiale

Se le infiltrazioni provengono da un cortile o giardino condominiale sovrastante box o garage, secondo la giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 30/04/2021, n. 11462) si applica l’art. 1125 c.c.:

• Le spese per la soletta divisoria si suddividono al 50% tra:

  • I proprietari dei box/cantine sottostanti;

  • Tutti i condomini (per millesimi) in quanto utilizzatori del cortile.

• Le spese per la pavimentazione del cortile spettano a tutti i condomini (per millesimi).

• Le spese per l’intonaco e le finiture interne sono a carico esclusivo del proprietario del locale sottostante.

Infiltrazioni da giardino privato

Se il giardino sovrastante è di proprietà esclusiva di un condomino, le spese seguono logiche differenti:

• Il proprietario del box non è tenuto a partecipare alle spese di ripristino del terreno o delle piante (Cass. civ., 04/06/2001, n. 7472).

• Le spese per la guaina impermeabilizzante vanno invece divise al 50% tra il proprietario del giardino e quello del box sottostante (Trib. Roma, 2021; Trib. Busto Arsizio, 2020).

• Se si svolge una consulenza tecnica preventiva (ATP), le spese possono essere imputate alla parte soccombente, anche parzialmente (Trib. Savona, 2023).

E se il box appartiene a un terzo esterno al condominio?

Quando un box danneggiato dalle infiltrazioni non è parte del condominio, ma si trova sotto un cortile condominiale, entra in gioco l’art. 2051 c.c. (responsabilità per cosa in custodia):

• Il condominio è responsabile se il danneggiato dimostra:

  • il nesso causale tra il cortile (bene in custodia) e il danno;

  • l’anomalia strutturale o manutentiva;

  • che il condominio aveva un potere di controllo e vigilanza.

Non serve dimostrare colpa o negligenza: basta la prova del malfunzionamento dell’area comune.

In conclusione

Ogni caso va valutato attentamente, tenendo conto:

• della natura comune o privata dell’area sovrastante;

• della causa del danno (usura, difetti, cattiva manutenzione);

• delle regole codicistiche e della giurisprudenza consolidata.

Prima di affrontare interventi e ripartizioni, è sempre utile affidarsi a un tecnico e, se necessario, a un legale.