La Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale per chi gestisce attività ricettive in condominio: se il regolamento condominiale vieta espressamente gli affitti brevi o l’attività di ospitalità, può legittimamente impedirne lo svolgimento e sanzionare i proprietari inadempienti. Un recente caso avvenuto a Milano ne è l’esempio concreto.

Il caso: B&B in centro a Milano, proprietaria condannata

Negli ultimi anni, l’aumento degli affitti brevi ha alimentato tensioni all’interno dei condomìni, portando a numerose controversie legali. A Milano, una proprietaria aveva avviato un’attività di ospitalità in forma di bed & breakfast all’interno di un edificio residenziale, violando il regolamento condominiale che vietava in modo esplicito l’uso degli appartamenti per scopi turistico-ricettivi.

Nonostante le proteste degli altri condomini, l’attività è proseguita. Il condominio ha quindi intrapreso un’azione legale, ottenendo in primo grado la condanna della proprietaria al pagamento di una penale giornaliera pari a 100 euro per ogni giorno di attività non autorizzata, per un totale superiore a 40mila euro.

La proprietaria ha fatto ricorso, ma la Cassazione ha confermato la condanna, ponendo fine alla controversia e riaffermando la validità delle limitazioni contenute nei regolamenti condominiali.

Cosa dice la legge sugli affitti brevi in condominio

A livello normativo, gli affitti brevi sono disciplinati dalla legge sulle locazioni e dal Codice Civile. È consentito affittare immobili per periodi inferiori ai 30 giorni senza particolari adempimenti, ma i regolamenti condominiali e gli enti locali possono imporre limitazioni specifiche.

L’articolo 1138 del Codice Civile permette ai regolamenti di regolare l’uso delle parti comuni e degli immobili, includendo eventuali divieti d’uso se approvati all’unanimità. Tuttavia, tali divieti sono vincolanti solo per i condomini che hanno partecipato e approvato quella delibera.

Se si vuole rendere opponibile il divieto anche ai futuri acquirenti, il regolamento condominiale deve contenere vincoli di natura reale e deve essere trascritto nei registri immobiliari, come previsto dall’articolo 2659 del Codice Civile.

Le implicazioni per i proprietari

Questa sentenza rappresenta un punto fermo: non basta che l’attività sia legittima a livello nazionale, perché le regole del condominio possono prevalere. Per chi intende avviare un’attività di affitti brevi, affittacamere o ospitalità turistica in condominio, è fondamentale:

• Verificare con attenzione il regolamento condominiale;

• Valutare la presenza di vincoli trascritti nei registri immobiliari;

• Considerare le conseguenze economiche in caso di violazione.

Il caso di Milano dimostra che ignorare le norme condominiali può costare caro. E che, in tema di affitti brevi, la libertà del singolo si ferma dove iniziano i diritti collettivi del condominio.