La mancata presentazione del bilancio consuntivo nei tempi e nei modi previsti dalla legge rappresenta una grave irregolarità, con conseguenze legali rilevanti.

L'obbligo di presentazione del bilancio consuntivo

L'amministratore di condominio ha il dovere di redigere annualmente il bilancio consuntivo, un documento che raccoglie tutte le entrate e le uscite dell'edificio relative all'anno precedente. Tale rendiconto deve essere presentato all'assemblea condominiale, che ha la facoltà di valutarlo e approvarlo.

Secondo l'art. 1130, comma 10, del Codice Civile, l'amministratore deve convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio annuale, solitamente coincidente con l'anno solare. Il mancato rispetto di tale scadenza può portare alla revoca del mandato.

Il caso analizzato dalla Corte d'Appello di Napoli

Un caso recente, affrontato dalla Corte d'Appello di Napoli con l'ordinanza n. 1176 del 2024, ha confermato questa interpretazione. La controversia riguardava il significativo ritardo nella convocazione dell'assemblea e la violazione del principio di annualità della gestione. L'amministratore coinvolto aveva infatti sottoposto contemporaneamente all'approvazione più rendiconti riferiti a esercizi differenti, durante un'unica assemblea tenutasi il 26 agosto 2023.

I giudici hanno stabilito che tale comportamento costituisce una grave irregolarità ai sensi dell'art. 1129, comma 12, n. 1 del Codice Civile. L'irregolarità non risiede solo nella mancata convocazione dell'assemblea nei tempi di legge, ma anche nella presentazione tardiva e cumulativa di più rendiconti, in contrasto con il criterio di annualità sancito dall'art. 1130, comma 10.

Perché la tempestiva presentazione del bilancio è essenziale

Il legislatore ha stabilito precisi limiti temporali per la rendicontazione, al fine di:

• garantire ai condòmini la possibilità di monitorare la gestione economica dell'edificio;

• consentire di richiedere chiarimenti e presentare eventuali obiezioni in modo tempestivo.

Un ritardo significativo nella presentazione del bilancio e nella convocazione dell'assemblea ostacola queste facoltà, compromettendo la trasparenza e il controllo da parte dei condòmini. Se l'approvazione dei bilanci di più esercizi avviene in un'unica seduta e con un notevole ritardo, diventa difficile analizzare in modo consapevole e approfondito i dati finanziari.

Le conseguenze per l'amministratore

La puntualità nella presentazione del bilancio consuntivo non è un'opzione, ma un obbligo inderogabile. La giurisprudenza ha chiarito che la revoca dell'amministratore può avvenire senza la necessità di dimostrare un danno effettivo per il condominio: la semplice inosservanza dei termini di legge è sufficiente a giustificare la rimozione del professionista.

L'ordinanza della Corte d'Appello di Napoli conferma quindi che la corretta gestione finanziaria di un condominio richiede precisione e tempestività, elementi fondamentali per garantire trasparenza e tutela dei diritti dei condòmini.