Per poter invocare la compensazione occorrono l'omogeneità, l'esigibilità e la liquidità dei due crediti.

In un condominio, quando un proprietario non è in regola con i pagamenti, l'amministratore può facilmente chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo a carico del soggetto moroso. Si tratta di un obbligo a cui deve adempiere il rappresentante del fabbricato:

«Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice (art. 1129 cod. civ.)».

Questa azione di recupero crediti è particolarmente efficace, poiché il decreto ingiuntivo ha efficacia esecutiva immediata. Con questo provvedimento, l'amministratore può persino pignorare i beni del condòmino moroso senza dover attendere la definitività della sentenza:

«Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 delle disp. att. cod. civ.)».

Tuttavia, il condòmino ha sempre la facoltà di presentare opposizione per contestare il decreto ingiuntivo, qualora vi siano i presupposti per ottenerne la revoca. Un caso simile è stato recentemente esaminato dal Tribunale di Catania con la sentenza n. 1476 del 10 marzo 2025.

Opposizione al decreto per quote condominiali arretrate: è possibile impugnare l'assemblea

Nel caso in esame, il condòmino moroso ha contestato il decreto ingiuntivo eccependo la nullità delle delibere su cui si basava il credito del condominio.

Secondo la giurisprudenza, è possibile sollevare questa eccezione e, in alcuni casi, anche contestare l'annullabilità dell'assemblea, purché ciò avvenga con una domanda riconvenzionale nei termini previsti dall'art. 1137 c.c.:

«Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via d'azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione, ai sensi dell'art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione» (Cass. SSUU n. 9839/2021).

Nel caso concreto, però, il Tribunale di Catania non ha rilevato alcuna nullità e ha riscontrato che i termini per contestare l'annullabilità delle delibere erano già ampiamente scaduti. Di conseguenza, l'opposizione non è stata accolta.

Opposizione al decreto per quote condominiali arretrate: è possibile invocare la compensazione

Il Tribunale di Catania ha accolto l'opposizione al decreto ingiuntivo perché il condòmino vantava un credito di importo superiore a quello richiesto dal condominio, riconosciuto da una sentenza ormai definitiva.

Si trattava di un risarcimento per i danni subiti dall'immobile del condòmino a causa della cattiva manutenzione del lastrico solare comune.

In questo caso, essendo presenti i requisiti di omogeneità, esigibilità e liquidità dei due crediti, il tribunale ha ritenuto applicabile la compensazione:

«L'istituto della compensazione impone l'esistenza dei requisiti di omogeneità, esigibilità e liquidità per entrambi i crediti in oggetto. Ricorrendo tali requisiti, il credito principale si estingue per compensazione legale a decorrere dalla coesistenza con il controcredito» (Cass. SU n. 23225/2016).

In virtù di ciò, il Tribunale di Catania ha riconosciuto il diritto dell'opponente a compensare il proprio credito con quello vantato dal condominio:

«Gli opponenti possono opporre a un credito certo, come quello vantato dal condominio in virtù di delibere assembleari, un proprio credito di natura risarcitoria, accertato in modo definitivo mediante sentenza passata in giudicato».

Di conseguenza, il tribunale ha revocato il decreto ingiuntivo, ha accolto l'opposizione e ha condannato il condominio al pagamento delle spese processuali, applicando il principio della soccombenza.

Fonte: condominioweb.com