Per anni, in Italia, l'esercizio congiunto delle professioni di amministratore di condominio e agente immobiliare è stato considerato incompatibile. La normativa vigente sembrava vietare questa doppia attività per prevenire possibili conflitti di interesse, facendo riferimento all'art. 5, comma 3, della legge 3 febbraio 1989, n. 39, che regola la professione di mediatore.

Il quadro normativo

L'articolo 5, comma 3, della legge n. 39/1989 stabilisce che l'attività di mediazione è incompatibile con:

• l'esercizio di attività imprenditoriali nel medesimo settore;

• il lavoro dipendente presso imprese del settore finanziario o enti pubblici;

• l'esercizio di altre professioni intellettuali nel medesimo ambito;

• qualsiasi situazione di conflitto di interesse.

Nel corso degli anni, il divieto di esercitare contemporaneamente le due professioni è stato più volte confermato, anche dal Ministero dello Sviluppo Economico, con la circolare 3719/C del 10 maggio 2019, che ribadiva il rischio di conflitto di interessi. Infatti, un agente immobiliare che amministrasse anche condomini avrebbe potuto favorire gli immobili sotto la propria gestione nelle operazioni di compravendita.

La posizione del TAR Bologna (2022)

Con la sentenza n. 7 del 4 gennaio 2022, il TAR di Bologna confermava l'incompatibilità tra le due professioni, in particolare nel caso in cui l'attività di amministratore di condominio fosse esercitata in modo imprenditoriale e prevalente. Secondo il tribunale, ciò avrebbe potuto compromettere l'imparzialità dell'agente immobiliare, portando a un indebito vantaggio per gli immobili amministrati.

Tuttavia, il TAR riconosceva la necessità di valutare le situazioni caso per caso, considerando il peso economico della professione di amministratore nella carriera complessiva del soggetto interessato.

La svolta del Consiglio di Stato

L'amministratore di condominio coinvolto nel caso ha impugnato la decisione del TAR davanti al Consiglio di Stato, il quale ha ribaltato il giudizio, accogliendo le indicazioni della Corte di Giustizia dell'Unione Europea. La Corte, nella sentenza del 4 ottobre 2024, ha dichiarato che un divieto assoluto di esercitare entrambe le attività contrasta con i principi europei di libertà di stabilimento e proporzionalità.

Secondo il Consiglio di Stato, non si può presupporre automaticamente un conflitto di interessi senza una verifica concreta. Di conseguenza, il divieto generalizzato è stato ritenuto illegittimo. Inoltre, nel caso specifico, l'appellante non aveva mai intermediato immobili da lui stesso amministrati, eliminando qualsiasi ipotesi di favoritismo.

Le implicazioni per i professionisti del settore

La decisione del Consiglio di Stato porta importanti novità per amministratori di condominio e agenti immobiliari:

• Possibilità di svolgere entrambe le attività: un professionista potrà esercitare le due professioni, a condizione di non vendere o affittare immobili che egli stesso amministra.

• Superamento di un’interpretazione rigida della legge: le Camere di Commercio dovranno valutare caso per caso la presenza di un reale conflitto di interessi.

• Maggiore flessibilità per i professionisti: agenti e amministratori potranno ampliare la gamma di servizi offerti, con vantaggi anche per i clienti che potranno rivolgersi a un unico interlocutore.

Questa sentenza rappresenta un passo avanti verso una maggiore liberalizzazione delle professioni immobiliari. Tuttavia, rimane il principio fondamentale di evitare qualsiasi conflitto di interesse nelle operazioni di compravendita e locazione. Resta da vedere se il legislatore interverrà per chiarire ulteriormente i limiti di questa compatibilità professionale.