Se l’inquilino lascia l’immobile per colpa del condominio, chi paga?

Quando un inquilino è costretto ad abbandonare un immobile a causa di problemi strutturali o ambientali legati alle parti comuni dell’edificio, chi deve risarcire il danno? Non solo il locatore, ma anche il condominio può essere ritenuto responsabile, specialmente se l’amministratore non ha adempiuto ai suoi doveri.

Alcune recenti sentenze hanno chiarito questo principio, stabilendo che il condominio, attraverso l’operato (o l’omissione) del suo amministratore, può essere chiamato a rispondere dei danni subiti dal locatore e, in alcuni casi, anche dall’inquilino. Vediamo tre situazioni emblematiche.

Se l’inquilino lascia per umidità, paga l’amministratore

Il Tribunale di Bologna (sentenza dell’11 marzo 2025) ha condannato un ex amministratore a risarcire 26.000 euro ai proprietari di un locale al piano terra. L’inquilino, un artista di fama internazionale, era stato costretto ad abbandonare l’immobile a causa di muffa, umidità e allagamenti dovuti alla mancata manutenzione delle colonne di scarico e al mancato svuotamento delle fosse biologiche.

Le testimonianze e le fotografie hanno dimostrato l’invivibilità del locale e l’inerzia dell’amministratore, ritenuto responsabile per negligenza (art. 1710 c.c.). Tuttavia, il risarcimento non copre l’intera durata residua del contratto, ma solo il tempo ragionevolmente necessario per ripristinare i locali e trovare un nuovo conduttore, in base al principio di cooperazione (art. 1227 c.c.).

Infiltrazioni dal lastrico solare: responsabilità condivisa

Il Tribunale di Roma (sentenza del 25 maggio 2012) ha stabilito che, in caso di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare non adeguatamente manutenuto, sia il locatore che il condominio devono risarcire l’inquilino per i danni materiali e biologici subiti.

Gli articoli 1575 e 1576 del Codice civile impongono al locatore l’obbligo di:

• consegnare l’immobile in buono stato,
• mantenerlo idoneo all’uso pattuito,
• eseguire le necessarie riparazioni (escluse quelle di piccola manutenzione, a carico del conduttore).

Se l’immobile diventa inabitabile a causa di infiltrazioni dalle parti comuni, il locatore risponde per non aver garantito il pacifico godimento dell’immobile, mentre il condominio è responsabile come custode delle parti comuni. In questi casi si configura un concorso di colpa che tutela l’inquilino per i danni alla salute, ma esclude il risarcimento per il danno morale, ritenuto non provato. La sentenza ribadisce l’importanza della manutenzione straordinaria e della corretta gestione condominiale.

Antenna condominiale e disturbo alla quiete: scatta il risarcimento

La Corte d’Appello di Ancona (sentenza n. 215/14) ha riconosciuto un risarcimento di quasi 30.000 euro al proprietario di un appartamento situato sotto una stazione radio-base condominiale. Il motivo? Il forte rumore notturno generato dall’antenna aveva portato alla fuga di due inquilini, preoccupati anche per possibili rischi per la salute.

Il consulente tecnico d’ufficio (Ctu) ha escluso l’inquinamento elettromagnetico, ma ha confermato il superamento notturno dei limiti acustici previsti dal Dpcm 14 novembre 1997 e dall’art. 844 c.c. La testimonianza dell’ultimo inquilino ha confermato che i rumori notturni sono stati determinanti nella decisione di lasciare l’appartamento.

Il risarcimento è stato calcolato sui canoni d’affitto non percepiti, mentre il contratto tra il condominio e la compagnia telefonica è rimasto valido, poiché coinvolgeva l’intero condominio, beneficiario dei relativi proventi.