L'amministratore uscente deve consegnare tutta la documentazione condominiale senza ritardi per evitare interruzioni nella gestione. L'obbligo di consegnare la documentazione condominiale da parte dell'amministratore uscente è fondamentale per garantire una gestione continua e senza interruzioni, evitando danni e disservizi al condominio.

In materia di condominio, è noto il potere dell'assemblea di revocare l'amministratore, stante il rapporto di natura fiduciaria, così come quest'ultimo ha la facoltà di presentare le proprie dimissioni dall'incarico ricevuto. Per quanto concerne la revoca, è utile ricordare che la stessa può intervenire con delibera assembleare e, anche, con azione giudiziale ad hoc qualora siano contestati gravi inadempimenti all'amministratore nella gestione del condominio.

In proposito, è confacente sottolineare che, alla cessazione dell'incarico, per dimissioni o mancata conferma/revoca, l'amministratore uscente ha l'obbligo di consegnare al nuovo tutta la documentazione in suo possesso, ivi compresi, a titolo esemplificativo, i registri dell'anagrafe, dei verbali assembleari, della contabilità, le credenziali di accesso al conto corrente, i bilanci, affinché possano essere continuate e compiute, senza interruzione, tutte le attività ed adempimenti propedeutici alla conduzione del condominio. Al contempo, è opportuno rammentare che il ritardo o la omissione, anche parziale, della trasmissione della documentazione condominiale determina un potenziale e verosimile pregiudizio in considerazione della molteplicità delle incombenze che investono l'amministratore, tra cui il pagamento di servizi e forniture, causando l'interruzione degli stessi.

Il caso concreto portato all'attenzione del Tribunale di Bari (6 marzo 2025) è l'occasione per trattare compiutamente l'argomento, mediante una disamina della normativa vigente, la cui interpretazione e conforme applicazione è supportata dai principi di diritto enunciati dalla Giurisprudenza, evidenziando l'importanza del momento del passaggio di consegne per la giusta e corretta prosecuzione dell'amministrazione del condominio.

Fatto e decisione

Un condominio, nella persona dell'amministratore pro tempore, ha presentato ricorso cautelare d'urgenza ex art. 700 c.p.c. con richiesta di condanna dei due precedenti amministratori alla consegna della documentazione condominiale, essendo rimaste inevase le richieste formali inviate nel tempo, nonché al pagamento di una somma di denaro ex art. 614 bis c.p.c. per ogni giorno di ulteriore ritardo. A tal riguardo, il condominio ricorrente ha rappresentato che Tizio aveva amministrato il condominio dal 2015 al 2022 e, successivamente alla sua revoca, intervenuta per gravi inadempimenti con decreto del Tribunale, era stata nominata Mevia, la quale aveva assunto l'incarico dal 2022 al 2024, rassegnando, poi, le proprie dimissioni.
Pertanto, l'attuale amministratore, nominato dopo Mevia, è stato costretto a promuovere il presente giudizio, avendo ricevuto solo una parte della documentazione inerente il condominio, motivo per cui, di fatto, è impossibilitato nella gestione dello stesso, ritenuto che l'omesso completo ed integrale passaggio di consegne ha determinato il di lui impedimento di adempiere l'incarico ricevuto e, per l'effetto, di attendere ai propri compiti.

Invero, in assenza della trasmissione dei documenti richiesti, l'attuale amministratore non è nella condizione di poter svolgere alcuna delle attività inerenti la gestione del condominio, quali pagamento di fatture, esecuzione delle delibere, riscossione crediti, redazione del bilancio.

Il Giudice ha rigettato le eccezioni avanzate da Mevia e Tizio, accogliendo il ricorso, per le ragioni in appresso illustrate.

Obblighi dell'amministratore revocato/dimissionario

L'obbligo richiamato, che investe l'amministratore revocato o dimissionario, è chiaro ed esplicito nella sua formulazione ed è stato enucleato per ovviare ai pregiudizi che può subire il condominio da una interruzione della gestione, inattuabile in assenza della consegna della integrale documentazione condominiale.

Sul punto, appare utile ricordare che l'amministratore, con l'accettazione dell'incarico, detiene la documentazione quale custode della stessa e non ha alcun diritto di ritenzione neppure nell'ipotesi in cui vanti crediti personali nei confronti del condominio.

Sulla scorta delle problematiche che investono la gestione condominiale, qualora non sia effettuato il doveroso passaggio di consegne, il nuovo amministratore è legittimato ad agire nei confronti del precedente, senza necessità di essere autorizzato con delibera assembleare, in aderenza alle attribuzioni conferite ex art. 1130 c.c..

Ricorso ex art. 700 c.p.c. e condanna ex art. 614 bis c.p.c.

Il fumus boni juris emerge, senza esitazione alcuna, per il fatto che, come illustrato, in assenza della consegna della documentazione condominiale, il nuovo amministratore è impedito dall'eseguire ogni attività.

Altrettanto, non può negarsi l'esistenza del periculum, ritenuto che la violazione della norma comporta la paralisi di ogni adempimento propedeutico alla gestione condominiale, quali quelli economici, fiscali e amministrativi.

Ebbene, nel corso del giudizio, non essendo stata contestata dai resistenti la condotta a loro ascritta, ovvero la mancata consegna della documentazione, il Giudice ha concesso un termine per provvedervi.

Tuttavia, ritenuto che anche detto termine è stato disatteso, il Giudice ha disposto la condanna ex art. 614 bis c.p.c., stabilendo una somma di denaro giornaliera dovuta dagli obbligati per ogni violazione o inosservanza successiva.