Quando un condominio decide di accedere ai bonus edilizi, l’assemblea condominiale svolge un ruolo centrale: è qui che si approvano i lavori, le spese e le modalità di intervento. Tuttavia, se le delibere adottate non rispettano le norme imperative previste per le detrazioni fiscali, possono emergere seri problemi, con rischi fiscali non indifferenti per tutti i condòmini.

Le detrazioni edilizie: attenzione agli errori
Le normative sui bonus edilizi, come il Superbonus disciplinato dal Decreto Rilancio (D.L. 34/2020), impongono una serie di adempimenti obbligatori. Questi riguardano i tempi di realizzazione dei lavori, le procedure burocratiche e le asseverazioni tecniche richieste. Basta un solo errore per compromettere l’intera operazione.

Nei condomini, questa complessità aumenta: la volontà collettiva si esprime attraverso delibere assembleari, che devono rispettare regole precise. Decisioni frettolose, come la modifica di contratti d’appalto o l’approvazione di varianti non conformi, possono portare a irregolarità e attirare l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate, con il rischio di perdere i benefici fiscali o subire sanzioni.

Delibere condominiali e rischi di nullità
Una delibera che non rispetta le normative può essere considerata nulla, e questa condizione ha conseguenze gravi:

• Una delibera nulla è come se non fosse mai stata approvata, e può essere contestata in qualsiasi momento, anche a distanza di anni.
• Se la nullità viene accertata, può far cadere la legittimità dell’intera pratica fiscale, annullando il diritto ai bonus già ottenuti.

La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9838/2021, ha chiarito che una delibera condominiale è nulla se mancano elementi essenziali, l’oggetto è impossibile o il contenuto è contrario alle norme imperative (art. 1418 del codice civile). Ad esempio, una delibera che approva lavori non conformi alla normativa sui bonus edilizi è automaticamente viziata da nullità.

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Il ruolo cruciale dell’assemblea
L’assemblea condominiale è il luogo dove si forma la volontà collettiva. Per essere valida, una delibera deve essere approvata seguendo le maggioranze previste dalla legge e rispettando le regole procedurali.

Se una delibera non è valida, i lavori deliberati non producono effetti giuridici. Questo vale anche per i bonus edilizi: l’Agenzia delle Entrate, nell’interpello n. 23/2022, ha sottolineato che i lavori devono essere approvati con delibere valide per poter accedere alle agevolazioni fiscali.

Annullabilità e nullità: quali differenze?
Non tutte le delibere viziate hanno lo stesso peso. Si distinguono:

• Delibere annullabili: possono essere contestate entro 30 giorni dalla loro approvazione, e gli effetti cessano solo dopo la dichiarazione di annullamento da parte di un giudice.
• Delibere nulle: sono invalide sin dall’origine e possono essere impugnate in qualsiasi momento, senza limiti di tempo.

Effetti sui bonus edilizi
La nullità di una delibera mette a rischio la legittimità dell’intera pratica fiscale. Anche senza controlli del Fisco, un condòmino dissenziente potrebbe impugnare una delibera viziata, evidenziandone la nullità. Questo potrebbe causare la perdita dei bonus edilizi e rendere il condominio vulnerabile a recuperi fiscali e sanzioni.

Per evitare questi rischi, è fondamentale che le assemblee condominiali siano guidate da un’attenzione scrupolosa alle normative, approvando delibere conformi e ben documentate.