Per trasformare un balcone in veranda occorre sempre munirsi del permesso di costruire. La veranda, infatti, trattandosi di un manufatto, crea un nuovo volume, e dunque un nuovo vano abitabile.

In merito alla trasformazione di un balcone in veranda e la conseguente riduzione in pristino dello stato dei luoghi, la conclusione del TAR della Campania nella recente sentenza n. 4280 del 22 giugno 2021 è ricca di spunti molto interessanti.

Nella fattispecie, un soggetto trasforma il balcone in veranda, viene però rilevato l'abuso e di conseguenza ingiungono la riduzione in pristino dello stato dei luoghi.
Il proprietario del manufatto impugna il provvedimento dinanzi al TAR. I giudici, all'esito della causa, hanno respinto il ricorso.
La sentenza specifica che l'ordine di demolizione non necessita di alcuna particolare motivazione, essendo atto sostanzialmente vincolato dal precedente accertamento della violazione di norme urbanistiche, soffermandosi pure sulla consistenza della veranda, escludendone il carattere di pertinenza urbanistica.

Lo schema di regolamento edilizio tipo fornisce questa chiara definizione di veranda: "locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili."

Nel caso di specie, il ricorrente riteneva che la veranda fosse un piccolo manufatto d'importanza minimale o comunque pertinenziale e, come tale, non necessitante di alcun titolo abilitativo.
I giudici, invece, non hanno accolto questa conclusione dichiarando che "la veranda non può essere considerata né un'opera minimale né pertinenziale. Secondo il costante orientamento della giurisprudenza, anche di questa sezione la nozione di "pertinenza urbanistica" è meno ampia di quella definita dall'art. 817 c.c. e dunque non può consentire la realizzazione di opere di grande consistenza soltanto perché destinate al servizio di un bene qualificato principale. Infatti, il carattere pertinenziale in senso urbanistico va riconosciuto alle opere che, per loro natura, risultino funzionalmente ed esclusivamente inserite al servizio di un manufatto principale, siano prive di autonomo valore di mercato e non valutabili in termini di cubatura (o comunque dotate di volume minimo e trascurabile), in modo da non poter essere utilizzate autonomamente e separatamente dal manufatto cui accedono (Consiglio Stato, sez. IV, 17 maggio 2010, n. 3127)" (TAR 22 giugno 2021 n. 4280).

Una volta accertata la natura abusiva dell'opera, la riduzione in pristino dello stato dei luoghi diviene una procedura naturale che non necessita di particolare motivazione.
Difatti, "in presenza di opere abusive - l'ordine di rimessione in pristino è da intendersi come provvedimento doveroso. L’abusività delle opere - come sopra acclarata - rende, infatti, l'ordine di demolizione rigidamente vincolato ragion per cui, persino in rapporto alla tutela dell'affidamento, esso non richiede alcuna specifica valutazione delle ragioni d'interesse pubblico né una comparazione di quest'ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati non essendo, peraltro, configurabile alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di illecito permanente, che il tempo non può legittimare in via di fatto (ex multis, v. TAR Napoli Campania, sez. IV, n. 03614/2016 e sez. VI n. 2441/2011; Consiglio di Stato sez. IV 16 aprile 2012 n. 2185)" (TAR 22 giugno 2021 n. 4280).

La veranda in ambiente condominiale
A livello condominiale va ricordato che una veranda può essere legittima in termini urbanistici, ma illegittima appunto a livello condominiale se incide, ovviamente peggiorandolo, sul decoro architettonico dell'edificio, nonché se a priori già vietata da un regolamento condominiale di origine contrattuale.
Va detto però che una veranda illegittima in termini urbanistici potrebbe non essere tale a livello condominiale in quanto non impattante sul decoro dell'edificio, ovvero inserita in un contesto già compromesso.
Dunque, mentre l'abusività urbanistica della veranda comporta sempre la sua rimozione, la sua legittimità sotto questo profilo non fa venire meno rischi di contestazione in termini condominiali.

Fonte: condominioweb.com