Un condomino può usucapire e fare proprio un bene comune se lo tratta a tutti gli effetti come suo, impedendo l'accesso agli altri, procedendo ad interventi straordinari e così via.

L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà o di altri diritti reali di godimento mediante il possesso continuato per un certo periodo di tempo, stabilito dalla legge. Le norme che nel codice civile dispongono sul tema sono l'art. 1158 c.c. e seguenti.
Dalla disamina delle disposizioni emerge che può essere invocato l'acquisto per usucapione solo se il possesso del bene da parte del soggetto è:

• Continuo ed ininterrotto per il periodo di tempo previsto dalla legge.
• Pacifico, ossia esercitato senza l'uso della violenza.
• Pubblico, cioè manifesto e non occulto, in modo che chiunque possa rendersene conto.
• Non interrotto, ossia senza azioni giudiziarie o perdita temporanea del possesso.
• In buona fede, requisito rilevante per l'usucapione abbreviata.

Tipologie di usucapione
Il Codice Civile distingue due tipologie principali:

1. Ordinaria (art. 1158 c.c.): si verifica dopo 20 anni per beni immobili o 10 anni per beni mobili.
2. Abbreviata (artt. 1159 e 1159 bis c.c.): è possibile dopo 10 anni per beni immobili o 3 anni per beni mobili registrati, purché il possesso sia in buona fede e con titolo idoneo.

Sentenze di riferimento

• La Cassazione (sentenza n. 17462 del 2009) ha chiarito che per usucapire un bene comune è necessario dimostrare una manifestazione del dominio esclusivo sul bene attraverso atti incompatibili con il possesso altrui.
• Il Tribunale di Pisa (sentenza 9 dicembre 2024) ha ribadito questi principi in relazione a un caso specifico riguardante una soffitta. L'attore ha dimostrato un possesso esclusivo e ininterrotto, avendo occupato l'immobile, eseguito lavori di manutenzione e detenuto le chiavi di accesso.

Possesso esclusivo e incompatibilità con la comproprietà
L'utilizzo di un bene comune, come il sottotetto, in modo da impedirne l'accesso agli altri condomini (ad esempio chiudendo l'accesso con un lucchetto), è fondamentale per dimostrare un possesso esclusivo. Tuttavia, l'uso più intenso rispetto agli altri condomini non è sufficiente per l'usucapione.

• La Cassazione (sentenza n. 5335 del 2017) ha precisato che il diritto di comproprietà è imprescrittibile. Per usucapire, è necessario dimostrare atti univoci che escludano il godimento altrui e rivelino una volontà inequivoca di possedere come titolare esclusivo.
• Altra decisione importante è la sentenza n. 20039 del 2016, che ribadisce che il condomino deve dimostrare di aver sottratto il bene all'uso comune per tutto il periodo necessario all'usucapione.

In sintesi, l'usucapione di un bene condominiale richiede un comportamento che evidenzi in modo chiaro e duraturo l'intenzione di possedere il bene in via esclusiva, escludendo ogni altro condomino.