Con la sentenza n. 725 del 26 settembre 2024, il Tribunale di Prato ha chiarito la posizione giuridica riguardo alla concessione di autorizzazioni da parte dell’assemblea condominiale per il mantenimento di tubazioni interrate da parte di un terzo estraneo al condominio. In particolare, ha stabilito che l’autorizzazione assembleare a favore del terzo è incompatibile con la costituzione di un diritto reale come la servitù di acquedotto, e non rappresenta nemmeno una mera conferma di un diritto esistente, in quanto il proprietario del fondo dominante non necessita di autorizzazione dal condominio per la posa di tubature sulla strada condominiale.

La controversia: posizioni e richieste delle parti
Una condomina ha citato in giudizio il Condominio e la società titolare di una servitù di passaggio sulla strada condominiale, contestando la presenza della tubazione d’acqua interrata e chiedendone la rimozione. La condomina, proprietaria di vari immobili nel condominio, aveva votato contro la delibera assembleare che autorizzava la posa della tubatura, sostenendo che per la costituzione di una servitù sarebbe stato necessario il consenso unanime dei condomini.

Il Condominio, in difesa, ha sostenuto che la delibera non aveva inteso creare una servitù, ma soltanto formalizzare il consenso riguardo all’uso della condotta per il prelievo d’acqua da un laghetto, un diritto che era stato conferito alla società anni prima tramite atto notarile.

Anche la società terza convenuta si è costituita in giudizio, difendendo la legittimità della servitù di prelievo d’acqua sulla strada condominiale come stabilito dal contratto originario e dichiarando che l’autorizzazione concessa dall’assemblea rappresentava solo un consenso alla posa della tubatura per esercitare tale diritto. La società ha pertanto chiesto il rigetto delle domande e l’accertamento del suo diritto al passaggio della tubatura.

La decisione del Tribunale: cessazione della materia del contendere
Il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere a seguito dell’approvazione di una nuova delibera che, in sostituzione di quella impugnata, ha concesso un’autorizzazione temporanea di 8 anni per il mantenimento della tubatura. Il Tribunale ha escluso che si fosse costituita una servitù di acquedotto, la quale avrebbe richiesto l’unanimità dei condomini in base all’art. 1108, comma 3, del Codice Civile, poiché la nuova delibera limitava temporalmente l’autorizzazione. Ha quindi applicato il principio per cui, in caso di impugnazione, una delibera sostituita da una conforme alla legge fa cessare il conflitto tra le parti, analogamente a quanto previsto per le società di capitali (Corte di Appello di Roma, sentenza n. 1816 del 14 marzo 2023).

Considerazioni finali sulla servitù d’acquedotto e autorizzazioni condominiali
In sintesi, per la costituzione di una servitù prediale di acquedotto su una strada condominiale è necessario il consenso unanime dei condomini. Tuttavia, il terzo che vanta già un diritto di servitù non ha bisogno di ulteriori autorizzazioni condominiali per la posa della tubatura. Se l’assemblea autorizza temporaneamente il mantenimento delle condutture, tale autorizzazione è considerata compatibile con il mantenimento della servitù, ma non costituisce una servitù vera e propria, la quale implica un vincolo permanente su un bene comune e richiede il consenso unanime.