Secondo l‘art. 1117 del codice civile il tetto nel condominio è di proprietà comune, a meno che non ci sia un titolo, cioè un atto o fatto giuridico, che dimostrino il contrario.
Essendo dunque un bene di tutti, tutti i condomini devono partecipare alla spesa per una sua eventuale manutenzione e l’importo delle opere dovrà essere ripartito fra i condomini utilizzando la tabella di proprietà generale. Questa tabella rappresenta “il valore” in millesimi delle singole unità immobiliari che compongono il condominio.

Può però accadere che il tetto faccia da copertura a una sola parte dell'edificio. Immaginiamo quindi degli stabili costituiti da più scale di accesso, ad esempio, la scala A, la B, la C e la D.
L'edificio potrebbe essere sormontato per una parte dal lastrico solare ad uso esclusivo di un solo condomino, la scala A, e per le restanti scale dal tetto. In questo caso il tetto è sì un bene comune ma solo in relazione agli alloggi ad esso sottostanti.
Dunque in caso di lavori di manutenzione, saranno interessati solo i condomini delle scale B, C e D, perché il tetto serve esclusivamente gli appartamenti di questi ultimi e non agli abitanti della scala A.
Quando interessa l'intero edificio si deve applicazione l'art. 1123 primo comma c.c., sulla cui base “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”.
Quando invece, come da esempio, il tetto serve solo le scale B, C e D la norma di riferimento è sempre l'art. 1123, basandosi però sul terzo comma che recita: "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

Proprio su questo argomento è intervenuta recentemente la Suprema Corte con la decisione del 28 agosto 2020, n. 18045, la quale però pare essere di diverso avviso.
Il caso in cui è intervenuta la Suprema Corte faceva riferimento appunto a un edificio - come nell'esempio sopra riportato - costituito da quattro scale, in parte coperto dal tetto (circa i 3/4, corrispondenti alle scale B, C, D) e in parte coperto da un lastrico solare adibito ad uso esclusivo di un condomino, in corrispondenza della scala A.
Alcuni condomini impugnano la deliberazione assembleare che aveva ripartito tra i soli proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico le spese di rifacimento del medesimo lastrico, chiedendo che venisse dichiarato invece che tutti i condomini dovessero partecipare alla spesa in misura dei 2/3.
In primo grado questi condomini vedono accolta la domanda. Il condominio impugna la decisione del tribunale in sede di appello, il cui esito è il ribaltamento della precedente decisione, specificando che si tratta di condominio parziale per cui sono tenuti all'onere economico i soli condomini coinvolti dal lastrico.

Si giunge dunque alla Corte di Cassazione che pare cadere in errore nel momento in cui evidenzia che i tetti sono sempre beni comuni in ragione della loro funzione necessaria all'uso collettivo.
Dato questo assunto, di per sé errato proprio alla luce del caso analizzato, sostiene che le relative spese di conservazione sono da ripartirsi in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c.. Esclude quindi che possa essere destinato al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, secondo il diverso disposto dei commi secondo (“se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”) e terzo ("qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità") dell'art. 1123 c.c.
Dando per scontato che il tetto sia sempre struttura essenziale dell'intero palazzo, ne esclude la qualifica di bene al servizio del condominio parziale.
Questo assunto è in contrasto proprio con la stessa fattispecie portata al vaglio della Corte di legittimità: come detto, nel caso analizzato, il tetto serviva solo alcune parti dell'edificio (le scale B, C e D) e non l'intera struttura.

Non pare dunque in alcun modo corretto addossare le spese di manutenzione a tutti i condomini quando solo alcuni vedono il proprio alloggio coperto dal tetto. Seguendo dunque il ragionamento della Corte, i condomini titolari degli appartamenti coperti dal lastrico sarebbero tenuti alle spese sia del tetto, sia del lastrico di copertura secondo l'art. 1126 c.c.
È chiaro che si tratti di principio illogico che porta con sé una disparità di trattamento non corretta.
La Corte avrebbe quindi dovuto concludere che le relative spese di manutenzione incombono in capo ai titolari degli alloggi che hanno la copertura del tetto, secondo il disposto dell'art. 1123 terzo comma c.c..

Proseguendo nell'analisi della decisione, ancora sull'errato presupposto che il tetto sia sempre bene comune, si ha che la Cassazione distingue in termini generali il lastrico solare dal tetto.
La Cassazione conclude osservando che il lastrico solare di uso esclusivo è soggetto al regime sulle spese stabilito dall'art. 1126 c.c. mentre nel caso di lastrico a servizio di tutti gli appartamenti la norma di riferimento torna ad essere l'art. 1123 primo comma c.c.
Riportando questo principio nell'ambito giuridico inerente il tetto, la conclusione deve essere che nel primo caso deve applicarsi l'art. 1123 terzo comma c.c. mentre nel secondo - questa volta, correttamente - l'art. 1123 primo comma c.c..

Fonte: condomioweb.com