A seguito della riforma operata con la legge n. 220 del 2012, l’articolo 69 delle disp. att. al c. c. ha introdotto la distinzione tra tabelle millesimali modificabili o rettificabili all’unanimità e ipotesi in cui le stesse possono essere modificate a maggioranza. Tale distinzione dipende dal tipo di modifica che si vuole adottare, a prescindere dalle modalità di redazione della tabella millesimale da revisionare. 

Si possono, quindi, individuare: 

• tabelle millesimali di origine convenzionale, ovvero che stabiliscono la ripartizione delle spese con criteri alternativi a quelli legali (approvate all’unanimità);
• tabelle non convenzionali, ovvero che ripartiscono le spese in base ai criteri legali (approvate a maggioranza).

Ciò detto, è lecito domandarsi se le tabelle millesimali possono essere modificate anche per facta concludentia (letteralmente: fatti concludenti), i quali sono individuati in quel comportamento che possa inequivocabilmente essere interpretato come tacito consenso all'approvazione.

A dare una risposta al quesito è stato il Tribunale di Torino, con la sentenza n. 2877 del 4 luglio 2023, in cui viene negato l'orientamento giurisprudenziale secondo cui le tabelle millesimali possono essere modificate anche per fatti concludenti, affermando al contrario il principio secondo il quale l'atto di approvazione e di revisione delle tabelle, essendo una deliberazione assembleare, deve rivestire necessariamente la forma scritta ad substantiam. 

Il caso
Alcuni condòmini decidevano di impugnare la delibera assembleare con la quale veniva approvato il rendiconto di due annualità e la relativa ripartizione delle spese, in quanto ritenevano che questa fosse stata realizzata in base a valori che si differenziavano rispetto a quelli previsti dalle tabelle millesimali stabilite dal regolamento. Di conseguenza chiedevano l’annullamento della decisione condominiale assunta.

Si costituiva in giudizio il condominio, ritenendo che la modifica dei valori espressi nelle tabelle millesimali fosse stata implicitamente accettata dai condòmini che, nel corso degli anni, non si erano mai opposti, citando, inoltre, l'orientamento della Suprema Corte (Cass. n. 3245/2009; Cass. n. 13004/2013) secondo cui “la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condòmini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condòmini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell'assemblea dei condomini”.

La decisione del Tribunale di Torino
Secondo il Tribunale di Torino non è possibile accogliere la tesi prospettata dal condominio convenuto. Pur riconoscendo l’esistenza dell’orientamento giurisprudenziale che giustifica la modifica per fatti concludenti delle tabelle millesimali, viene ritenuto più conforme al parametro normativo la tesi secondo la quale le tabelle possono essere modificate solamente tramite volontà condominiale espressa per iscritto.

La pronuncia invocata dal condominio è stata infatti superata dalla più recente sentenza n. 26042/2019 chiarendo, appunto, che “in tema di condominio, le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti. Nondimeno, in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., l'atto di approvazione (o di revisione) delle tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta "ad substantiam", dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per facta concludentia” (Cass., n. 26042/2019).

Veniva, quindi, accolta l’impugnazione proposta dai condòmini, con conseguente annullamento della delibera che aveva suddiviso le spese non rispettando i valori espressi nelle tabelle millesimali previste dal regolamento.