Nel condominio minimo, le spese necessarie per la conservazione o la riparazione della cosa comune devono essere approvate tramite una regolare delibera adottata previa convocazione dell’assemblea. Questo vale anche per il rifacimento di una terrazza a livello di proprietà esclusiva, che funge da copertura per gli appartamenti sottostanti, come un lastrico solare.
Una recente decisione del Tribunale di Genova (sentenza n. 3055 del 22 novembre 2024) ha evidenziato i principi fondamentali in caso di spese non concordate.
Obbligo di delibera per le spese di riparazione: un caso pratico
In un complesso immobiliare con villette a schiera, alcune unità avevano terrazze a livello che fungevano anche da copertura per quelle sottostanti. In seguito a infiltrazioni provocate da un danno al manto di impermeabilizzazione, le proprietarie di una terrazza hanno commissionato i lavori di riparazione senza l’approvazione del condomino sottostante, sostenendo l’intero costo.
Dopo aver richiesto senza successo il rimborso dei due terzi delle spese, le proprietarie hanno avviato una causa, sostenendo l’obbligo del vicino a contribuire. Tuttavia, il convenuto ha contestato la richiesta, ritenendo i lavori non urgenti e non concordati.
Il Tribunale ha stabilito che, in mancanza di una delibera assembleare o di un provvedimento giudiziale, non esisteva il diritto al rimborso. Inoltre, il giudice ha evidenziato che i lavori erano stati eseguiti nove mesi dopo la segnalazione del danno, dimostrando la mancanza di urgenza. In base all’articolo 1134 c.c., il rimborso è consentito solo per le spese urgenti, cioè quelle che non possono essere rimandate senza danno o pericolo.
L’importanza dell’unanimità nel condominio minimo
Un condominio minimo è costituito da due proprietari. In questo caso, qualsiasi decisione sulle spese comuni richiede l’unanimità, poiché non è possibile applicare il criterio maggioritario.
Secondo la Cassazione (Sez. Unite, 31/01/2006, n. 2046), l’assemblea di un condominio minimo può validamente deliberare solo con la partecipazione e il consenso di entrambi i condomini. Questo vale anche per le terrazze a livello, che, pur essendo di proprietà esclusiva, svolgono la funzione di copertura comune.
In assenza di una delibera o di un’autorizzazione specifica, le spese anticipate da un singolo condomino non possono essere rimborsate se non dimostrate urgenti. Una spesa è considerata urgente solo se non può essere differita senza causare danno, come stabilito dall’articolo 1134 c.c.
Conclusioni
Nel condominio minimo, anche le spese che riguardano una proprietà esclusiva ma con funzione comune devono essere deliberate in assemblea con unanimità. In mancanza di delibera o urgenza, il condomino che anticipa le spese non ha diritto al rimborso.
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