Nell'ambito della compravendita di un immobile situato in un condominio, la legge specifica chiaramente i soggetti responsabili del pagamento delle spese condominiali. In particolare, l'articolo 63 comma 4 delle disposizioni attuative del codice civile stabilisce che l'acquirente è solidalmente responsabile con il venditore per le somme dovute da quest'ultimo relative all'anno in corso e all'anno precedente all'alienazione.

La giurisprudenza ha precisato che con "anno in corso e quello precedente" si intende l'anno di gestione attuale e quello precedente, non necessariamente l'anno solare. Il problema sorge quando la decisione di eseguire dei lavori è stata presa prima della vendita, ma le opere sono state completate dopo il rogito.

In tale situazione, la giurisprudenza stabilisce che per le spese ordinarie risponde il proprietario al momento dell'esecuzione dei lavori, anche se la decisione è stata presa mentre il venditore era ancora proprietario. Per le spese straordinarie, invece, l'obbligo grava sul proprietario al momento della decisione dell'assemblea condominiale, che ha un valore costitutivo, indipendentemente dal momento in cui i lavori sono stati effettuati.

Per quanto riguarda le spese straordinarie di manutenzione dell'edificio condominiale, è necessario fare riferimento al momento in cui è stata approvata la delibera dell'assemblea. Se i lavori sono stati decisi prima della vendita dell'immobile, il venditore è tenuto a pagare tali spese.

Tuttavia, venditore e acquirente possono concordare un accordo che modifichi questa regola, stabilendo una diversa ripartizione delle spese. Ad esempio, l'acquirente potrebbe accettare di pagare le spese condominiali anche se deliberati prima della vendita dell'immobile. In tal caso, è consigliabile specificare chiaramente le spese approvate dall'assemblea a carico del venditore durante il rogito notarile, facendo riferimento al capitolato d'appalto approvato per evitare confusioni.

Un caso giudiziario discuteva il tema delle spese straordinarie deliberate dall'assemblea prima della vendita di un immobile condominiale. Gli acquirenti citavano in giudizio i venditori per ottenere il pagamento del saldo per lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio, approvati prima della vendita. Il tribunale ha stabilito che l'impegno dei venditori a sostenere tali spese si estendeva a tutte le opere previste nel capitolato d'appalto, compresi i lavori su parti private come i balconi. Di conseguenza, i venditori sono stati condannati a pagare le spese richieste dagli acquirenti.