La questione dell'abitabilità - agibilità degli edifici è stata oggetto nel nostro ordinamento di una articolata serie di provvedimenti fino a giungere al certificato di agibilità, introdotto dall'art. 24 del DPR 6 giugno 2001 n. 380 (Testo Unico in materia edilizia), e sostituito successivamente nel 2016 dalla segnalazione certificata di agibilità con l'art. 3, comma 1, lett. I del Decreto legislativo 26.11.2016 n. 205, che modificato proprio il suddetto articolo 24.

Ricordiamo che il Testo Unico in materia edilizia - Dpr 308/2001, nell'art. 24 afferma testualmente che "la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata".

Attualmente le norme dispongono che la segnalazione venga prodotta per nuove costruzioni, per ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali) e per interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti in esso installati.

Per gli immobili di costruzione precedente all'entrata in vigore del Testo Unico (risalente al 30 giugno 2003), e che non hanno subito interventi successivamente a questa data, non è richiesta la segnalazione certificata di agibilità o alcun altro documento.

Il tema dell'agibilità è evidentemente collegato alla compravendita di un immobile. Per il venditore non vi è un obbligo specifico di consegna di un documento attestante l'agibilità. Il documento relativo all'agibilità non è previsto infatti come requisito essenziale dell'atto: dunque in caso di mancanza del documento non vi sarà alcun rischio di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore.

Certo, un immobile sprovvisto di documento di agibilità non offre garanzia all'acquirente dal punto di vista della sicurezza, rendendo di conseguenza più impraticabile la vendibilità dell’immobile stesso: l'immobile può essere inadatto ad assolvere alla funzione economico-sociale, quale la sua abitabilità, e dunque non risponderebbe alle caratteristiche attese dall'acquirente.
In questo caso si verificherebbe l'ipotesi di vendita aliud pro alio (nella compravendita si intende “quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito”) con conseguente responsabilità del venditore.

E a proposito di questa inadeguatezza dell'immobile privo di agibilità, la Cassazione ha più volte ritenuto legittimo il rifiuto del promissario acquirente a non concludere il contratto definitivo, con conseguente diritto al rimborso di quanto versato a titolo di acconto o ad ottenere il doppio della caparra.
Nella sentenza del 14 gennaio 2019 n. 622, si afferma appunto che "il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune è giustificato in quanto l'acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali". Dunque la non idoneità ad assolvere alla sua funzione nonché la difficile commerciabilità sono pertanto fonte di responsabilità del venditore, anche ai fini del risarcimento del danno.

Il documento relativo all'agibilità è quello realizzato al termine della costruzione dell'edificio o a seguito di interventi che possano influire sull'agibilità, secondo quanto richiesto dall'art. 24.
Non è richiesto che un immobile, costruito anche decenni fa, sia dotato di un documento di agibilità aggiornato alla normativa vigente
Se il proprietario non è in possesso del documento originario sarà possibile reperirlo presso gli archivi comunali e nel caso in cui non sia disponibile, il proprietario stesso dovrà garantire la presenza di tutti i requisiti perché l'immobile sia da considerarsi agibile.

Bisogna però fare una distinzione nel caso in cui il documento relativo all'agibilità sia assente per mancanza dei requisiti sostanziali per ottenerla, dal caso in cui la certificazione sia mancante pur in presenza dei requisiti: e appunto nel secondo caso non è possibile la risoluzione del contratto ma solo la richiesta di risarcimento del danno.
La mancanza di agibilità non esclude la possibilità di cessione del bene, perciò la vendita del bene immobile sarà comunque valido pur senza tale caratteristica ma l'acquirente deve essere a conoscenza di tale mancanza.

Fonte: condominioweb.com