Il Codice Civile, all'art. 1117, cita una serie di beni e servizi che vanno considerati di proprietà comune. Tra questi vi è anche il cortile, ovvero un’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.

Nel termine cortile, però, possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio (gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi ecc.) che, sebbene non presenti nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenuti comuni a norma della suddetta disposizione.
Trattandosi di un bene comune, tutti i condòmini (fatta eccezioni per coloro che non ne traggono alcuna utilità) devono partecipare alle spese di manutenzione:  spese ripartite in base ai millesimi di proprietà.

Come devono essere ripartite le spese di manutenzione se il cortile funge anche da copertura, come ad esempio, per i box auto o le cantine di proprietà dei condomini?
Secondo i giudici di legittimità in questi casi "sussistono le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ.”.

Nel caso in cui il cortile utilizzato da tutti i condòmini necessitasse della manutenzione della pavimentazione, tutti i condòmini dovranno partecipare alla spesa ripartita in base ai millesimi di proprietà. Nel caso in cui quel piano di cortile, poi, fosse di copertura di box auto e i rispettivi titolari volessero manutenere il soffitto, allora possono farlo autonomamente e a proprie spese.

Diversa dalla manutenzione è l'ipotesi degli interventi conservativi dovuti a infiltrazioni nei locali sottostanti il cortile; ipotesi che non trova applicazione all'art. 1125 c.c. il cui criterio di riparto si riferisce alla manutenzione ma all'art. 2051 c.c. riguardante i cosiddetti danni cagionati da cose in custodia.
Proprio al riguardo il Tribunale di Bari, nel corso del  2015, ha avuto modo di distinguere le due fattispecie.
Il Tribunale ha specificato che i costi per la manutenzione di un cortile con funzione anche di copertura di box devono essere ripartite in base al criterio di cui all'art. 1125 c.c..
Nel caso di danno da infiltrazioni, invece, prosegue la sentenza: "trattandosi di responsabilità di natura extracontrattuale, la ripartizione deve essere regolata in base ai criteri dettati dal codice in tema di fatti illeciti e, segnatamente, dagli artt. 2055 e 2056 s.s. c.c. senza che sul punto possano invece trovare applicazione le norme in tema di ripartizione tra i condomini delle spese (cfr. Cass. sez. II, del 22.07.2002 n. 10686) e che, pertanto, tutti gli obbligati sono tenuti in solido ai sensi degli artt. 2055 e 1294 c.c. Ne deriva, altresì, che nella ripartizione delle spese con i proprietari dei box auto danneggiati, in astratto potrebbe applicarsi l'art. 1227 c.c. nel caso di fatto colposo del creditore per effetto del richiamo operato dall'art. 2056 c.c.".

Fonte: condominioweb.com