In un condominio può accadere che un singolo proprietario, senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, decida di effettuare lavori di manutenzione sulle parti comuni, sostenendone le spese. La questione principale è capire se e quando ha diritto al rimborso.

L’articolo 1134 del Codice Civile disciplina questa situazione, stabilendo che il condomino non ha diritto alla restituzione delle somme anticipate, salvo che si tratti di spese urgenti. Questo significa che, in assenza di una delibera assembleare o di un'autorizzazione da parte dell’amministratore, il rimborso è possibile solo se l’intervento era indifferibile e necessario per evitare danni immediati o pericoli.

La giurisprudenza e il concetto di urgenza

Il concetto di urgenza è stato chiarito più volte dalla giurisprudenza. La Corte di Cassazione ha ribadito che una spesa può definirsi urgente solo quando la sua esecuzione non può essere rinviata senza arrecare danni alla cosa comune o alla sicurezza delle persone. Non basta che l’intervento sia utile o migliorativo: deve essere essenziale e indifferibile.

Una recente sentenza della Corte d'Appello di L'Aquila (n. 10 del 3 gennaio 2025) ha confermato questa impostazione. Il caso riguardava un condominio composto da due soli proprietari, uno dei quali aveva autonomamente commissionato lavori nel vano scale, tra cui la tinteggiatura, il rifacimento della pavimentazione e l’installazione di un nuovo impianto elettrico. L’intestatario delle spese chiedeva il rimborso della quota spettante all’altro condomino, sostenendo che gli interventi fossero necessari per il ripristino del decoro dell’edificio dopo lavori di consolidamento sismico.

Tuttavia, sia il Tribunale di Sulmona in primo grado, sia la Corte d’Appello in secondo grado, hanno rigettato la richiesta, ritenendo che i lavori non fossero urgenti. La Corte ha sottolineato che si trattava principalmente di opere estetiche e migliorative, non indispensabili per la conservazione o la sicurezza della cosa comune.

Il ruolo dell’amministratore e dell’assemblea

Un condomino che ritiene necessaria un’opera di manutenzione sulle parti comuni non può intervenire direttamente, ma deve seguire un iter preciso:

1. Segnalare il problema all’amministratore, chiedendo che vengano eseguiti i lavori.
2. Se l’amministratore non agisce, chiedere la convocazione dell’assemblea per deliberare in merito all’intervento.
3. Se l’assemblea non viene convocata o non assume una decisione, il condomino può rivolgersi al giudice, chiedendo un provvedimento che sostituisca la volontà assembleare e, se necessario, la nomina di un amministratore ad hoc.

Solo in casi di estrema urgenza è possibile intervenire direttamente e chiedere successivamente il rimborso.

Rimborso spese e ingiustificato arricchimento

In mancanza del requisito dell’urgenza, il condomino non ha diritto al rimborso delle spese anticipate. A questo punto potrebbe tentare di ottenere un indennizzo invocando l’azione di ingiustificato arricchimento prevista dall’articolo 2041 del Codice Civile, che consente di recuperare somme spese per un vantaggio altrui in assenza di un titolo giuridico.

Tuttavia, questa azione è sussidiaria, cioè può essere utilizzata solo quando non esiste un’altra via legale per ottenere il rimborso. Nel caso specifico analizzato dalla Corte d’Appello di L’Aquila, il giudice ha rigettato anche questa richiesta perché la legge già prevede un meccanismo specifico per ottenere il rimborso delle spese condominiali (l’articolo 1134 c.c.), e il condomino non aveva dimostrato che il suo intervento fosse davvero indispensabile e non procrastinabile.

Conclusioni

Il diritto al rimborso delle spese per interventi sulle parti comuni non spetta automaticamente al singolo condomino, ma è subordinato al rispetto di precise condizioni. La spesa deve essere effettivamente urgente, nel senso di non rinviabile senza conseguenze dannose per il bene comune o per la sicurezza.

La via più corretta per ottenere l’approvazione di un intervento è sempre quella di passare attraverso l’amministratore e l’assemblea. In caso di inerzia, è possibile rivolgersi al giudice, ma non è consentito agire autonomamente senza una giustificazione oggettiva e poi pretendere il rimborso.

L’orientamento della giurisprudenza, confermato dalla recente pronuncia della Corte d’Appello di L’Aquila, dimostra che il principio dell’autonomia decisionale del singolo condomino è fortemente limitato quando si tratta di spese condominiali. La legge tutela la gestione collettiva e scoraggia iniziative individuali non strettamente necessarie.