La Corte di Appello di Salerno del 7 luglio 2020 n. 886 è tornata sulla questione della natura dell'obbligazione condominiale: se solidale (debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione) o parziaria (ogni debitore è obbligato, solamente, in relazione alla sua quota parte).

Nel caso di specie, un’impresa che aveva eseguito lavori di ristrutturazione per un condominio agisce in sede monitoria e ottiene il decreto ingiuntivo contro il condominio stesso, dato dalla collettività degli abitanti del palazzo, quale ente di gestione.
Il condominio fa opposizione contro l'ingiunzione del terzo ma la sua domanda viene rigettata in primo grado. Propone quindi appello avverso detta sentenza rilevando anche l'assenza della sua legittimazione passiva, affermando che l'impresa avrebbe dovuto agire contro i singoli condomini per la parte di rispettiva competenza.

Tuttavia la Corte di Appello afferma che nel caso in cui l'amministratore condominiale stipuli un contratto con un terzo, coesistono distinte obbligazioni, rispettivamente riguardanti l'intero debito (condominio) e le singole quote dei condomini, tenuti al relativo pagamento in ragione e nella misura della partecipazione al condominio.
La Corte di Appello osserva poi che, se anche l'obbligazione è parziaria, non si crea un limite al diritto di azione del creditore: questi può indifferentemente chiamare in giudizio i singoli condomini morosi o il condominio perché, in entrambi i casi, ottiene un titolo da porre in esecuzione nei confronti dei singoli condomini per la quota di rispettiva competenza, operando la parziarietà come regola di imputazione interna del debito.
Ne consegue che il creditore del condominio è legittimato ad agire in giudizio, anche in via monitoria, per precostituirsi il titolo esecutivo nei confronti sia dell'ente di gestione, in persona dell'amministratore pro tempore, sia dei condomini inadempienti, dovendo, in ogni caso, richiedere a ciascun condomino moroso, proprio in ossequio al principio della parziarietà delle obbligazioni assunte nell'interesse del condominio, il pagamento della sola quota dallo stesso dovuta a norma dell'art. 1123 c. c..

E appunto, l'art. 63 disp. att. c.c. sancisce che l'amministratore è tenuto a indicare al terzo chi sono i condomini morosi ai fini dell'esecuzione forzata oltre a stabilire che non si può aggredire i virtuosi se non in caso di insuccesso dell'esecuzione intrapresa nei confronti dei morosi. Dunque, il terzo non può agire nei confronti di un solo condomino per ottenere l'integrale pagamento del dovuto, complessivamente inteso.

Di conseguenza, visto dal lato opposto, è illegittimo il decreto ingiuntivo notificato dal creditore al singolo condomino per l'intero importo; importo che, invece, deve essere chiesto a tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote di proprietà.

Le obbligazioni condominiali, va ricordato, avendo natura pecuniaria, sono per natura divisibili e quindi difettano del requisito dell'unicità della prestazione. In assenza di una previsione normativa diversa, tali obbligazioni non sono soggette alla disciplina della solidarietà, bensì a quella della parziarietà (Cass. 9 gennaio 2017 n. 199).
Come già affermato dal Tribunale di Roma con la sentenza 3270/2020, è possibile procedere a esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino sulla scorta di un titolo formatosi contro il condominio. A tal fine è necessaria la preventiva notifica del titolo esecutivo e del pedissequo atto di precetto al singolo condomino.

Fonte: condominioweb.com