Nella procedura di esecuzione immobiliare a danno di un debitore, può presentarsi il caso in cui il bene sia di provenienza ereditaria. Il creditore procedente dovrà dimostrare che il soggetto esecutato sia l'effettivo successore. Tale circostanza, però, non sempre risulta dai registri immobiliari e sarà quindi necessario ricorrere a un accertamento giudiziale.

Nella recente ordinanza n. 19557 dell’8 luglio 2021 della Suprema Corte di Cassazione viene appunto affrontato il caso di una lite tra un condominio (creditore procedente) e un condòmino (debitore esecutato), diventato destinatario di un pignoramento immobiliare a causa della morte del padre e della conseguente successione ereditaria sui beni del medesimo.
La lite nasceva a seguito di un pignoramento a danno del proprietario di alcune porzioni immobiliari facenti parte di un fabbricato. Su queste, il condomino aveva avviato una procedura esecutiva.

Il Tribunale di Genova aveva rilevato l’assenza trascrizione dell'acquisto iure successionis, consolidato in forma tacita, ma non risultante da alcun atto trascrivibile ai sensi dell'art. 2648 cod. civ..
Era, di conseguenza, necessario che un giudice accertasse il titolo di proprietà del debitore per poi iscriverlo nei registri immobiliari.

Nella procedura di accertamento, nonostante si fosse conclusa con l'accoglimento della domanda del condominio, il proprietario esecutato proponeva appello, rivelatosi poi fallimentare. La questione passava infine alla Corte di Cassazione, in sede della quale il debitore esecutato ribadiva che il processo di accertamento della sua qualità di erede fosse stato superfluo, essendo da sempre stato conclamato l'acquisto, anche se tacito, del titolo di successore dei beni aggrediti.
La Corte di Cassazione, confermata la legittimità delle due decisioni già impugnate, respinge ogni eccezione sollevata dal ricorrente, condannando il condòmino de quo al pagamento delle spese processuali.

La trascrizione di un acquisto iure successionis è indispensabile nel caso in cui i diritti trasmessi all'erede siano di natura immobiliare. Tale regola è contenuta dell'art. 2648 cod. civ., (“si devono trascrivere l'accettazione dell'eredità che importi acquisto dei diritti enunciati nei numeri 1, 2 e 4 dell'articolo 2643”).
La norma al comma secondo precisa che “la trascrizione dell'accettazione dell'eredità si opera in base alla dichiarazione del chiamato all'eredità, contenuta in un atto pubblico ovvero in una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente”.

Secondo la Cassazione, la disposizione che prevede l'obbligatorietà della trascrizione dell'accettazione dell'eredità, deve essere applicata anche al caso in cui l'acquisto iure successionis sia avvenuto tacitamente.

Nel caso non possa essere possibile rinvenire un atto trascrivibile, l'unico modo per ottenere un titolo idoneo allo scopo è l'accertamento giudiziale: “qualora, invece, il chiamato all'eredità, come avvenuto nella specie, abbia compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell'eredità ma questo non sia trascrivibile ai sensi dell'art. 2648 c.c., perché non risulta da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, ovvero se si assume che l'acquisto della qualità di erede sia seguito ex lege ai fatti di cui agli artt. 485 o 527 c.c., non risultando questo acquisto dai pubblici registri, la vendita coattiva del bene pignorato ai danni del chiamato presuppone che la qualità di erede del debitore esecutato sia accertata con sentenza (Cass. Sez. 3, 26/05/2014, n. 11638)”.

Fonte: condominioweb.com