La questione riguardante i parcheggi in condominio costruiti dopo l'entrata in vigore della legge Ponte n. 765/1967 è particolarmente complessa e coinvolge diversi aspetti giuridici relativi ai diritti dei condomini e agli eventuali accordi contrattuali precedenti. Di seguito sono riassunti i punti chiave e le implicazioni legali basate sulla normativa e sulla giurisprudenza italiana:

1. Obbligo di destinazione a uso dei parcheggi
La legge Ponte n. 765/1967 ha introdotto il vincolo per cui nelle nuove costruzioni devono essere riservati spazi per parcheggi in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione. Questo vincolo è stato reso obbligatorio e inderogabile dalla successiva introduzione dell'art. 41-sexies della legge n. 1150/1942. 

2. Natura imperativa del vincolo
Il vincolo imposto dalla legge ha carattere imperativo e si applica non solo nel rapporto tra costruttore e autorità urbanistica, ma anche nei rapporti privati tra il costruttore e i futuri proprietari delle unità immobiliari. La finalità della norma è garantire che gli spazi destinati a parcheggio siano utilizzati dai condomini e non siano alienati o destinati ad altri usi.

3. Diritto reale d’uso dei condomini
Se il costruttore o il proprietario originario dell'immobile ha riservato a sé o ceduto a terzi la proprietà esclusiva dell'area parcheggio, gli acquirenti delle unità immobiliari possono richiedere il riconoscimento di un diritto reale d'uso su tali spazi. Questo diritto è automatico in virtù del vincolo legale e può essere fatto valere in sede giudiziaria.

4. Locazione a terzi prima della vendita delle unità immobiliari
Nel caso in cui l'area destinata a parcheggio sia stata concessa in locazione a terzi prima della vendita delle unità immobiliari, la giurisprudenza recente (Cass. civ., sentenza n. 18686 del 9 luglio 2024) ha chiarito che tale contratto di locazione è da considerarsi nullo. Questo perché il contratto contravviene al vincolo imposto dalla legge, che prevede che l'area sia destinata ai condomini per il parcheggio.

5. Effetti della nullità del contratto di locazione
La nullità del contratto di locazione comporta che la prelazione esercitata dal conduttore non può essere considerata valida. La nullità è parziale e riguarda la parte del contratto che sottrae l'area al suo uso destinato (parcheggio per i condomini). In tal caso, il diritto reale d'uso dei condomini prevale sulla locazione a terzi.

6. Conclusione della Cassazione
La Corte di Cassazione ha stabilito che qualsiasi contratto che contraddice l'obbligo di destinazione dell'area a parcheggio per i condomini è nullo. Quindi, anche se l'area è stata concessa in locazione a terzi prima che i condomini acquistassero le unità immobiliari, questi ultimi possono comunque rivendicare il diritto reale d'uso sull'area destinata a parcheggio. In altre parole, il contratto di locazione non preclude i diritti dei condomini, poiché è viziato da nullità per violazione della norma imperativa di destinazione.

7. Implicazioni per i Condomini
I condomini hanno la possibilità di agire in giudizio per ottenere:

• Il riconoscimento del diritto reale d'uso sull'area di parcheggio, anche se questa è stata concessa in locazione a terzi.
• Il trasferimento della proprietà dei posti auto, se previsto dalle condizioni di vendita o dagli accordi contrattuali.

In sintesi, i condomini possono rivendicare il diritto reale d'uso sui parcheggi, indipendentemente da eventuali contratti di locazione stipulati prima del loro acquisto delle unità immobiliari, in quanto tali contratti sono nulli per violazione della normativa imperativa.