Nel contesto condominiale, la giurisprudenza ha ormai stabilito che il concetto di "decoro architettonico" - definito negli articoli 1120, comma 4, 1122, comma 1, e 1122-bis del codice civile, e implicito anche nei limiti sull'uso della proprietà comune secondo l'articolo 1102 del codice civile - si riferisce a tutto ciò che riguarda gli elementi fondamentali del fabbricato, ossia la sua struttura particolare e l'aspetto estetico armonioso, contribuendo così a conferirgli una specifica identità.

Da ciò deriva che qualsiasi intervento che modifichi in modo visibile e significativo la struttura particolare e l'armonia complessiva che conferiscono al fabbricato la sua identità specifica costituisce una violazione del decoro architettonico dell'edificio. I casi che vengono presentati davanti al tribunale riguardanti la protezione del decoro architettonico del condominio sono molteplici e sono soggetti all'apprezzamento del giudice che deve valutare, caso per caso, se vi sia un'alterazione dell'armonia e dell'aspetto complessivo del fabbricato.

Il caso
Il Tribunale di Modena, nella sentenza n. 18 del 9 gennaio 2024, ha affrontato una questione relativa alla lesione del decoro architettonico di un edificio condominiale causata dalla sostituzione dei portoni d'ingresso di un locale al piano terra, originariamente destinato a uso commerciale/ufficio, e convertito in garage.

Una proprietaria di un'unità immobiliare situata al piano terra del condominio ha citato in giudizio il condominio per ottenere la nullità di una delibera assembleare che autorizzava l'amministratore a ripristinare il decoro architettonico del fabbricato. L'attrice sosteneva di aver modificato la destinazione d'uso del suo locale da negozio/ufficio a garage e aveva sostituito i portoni d'accesso con altri in legno, simili per materiale, colore e stile a quelli adiacenti e a quelli delle autorimesse nel cortile.

Tuttavia, l'assemblea condominiale non aveva specificato quali interventi fossero considerati "fortemente impattanti" sul decoro della facciata. Pertanto, l'attrice ha impugnato la delibera per mancanza di determinatezza dell'oggetto. Il tribunale ha accolto la sua richiesta, ma ha anche accolto la controdomanda del condominio, ritenendo che la sostituzione dei portoni costituisse una lesione del decoro architettonico.

Di conseguenza, il tribunale ha ordinato la rimozione dei nuovi portoni e il ripristino dei portoni originali o di altri che fossero esteticamente uniformi. La sentenza del Tribunale di Modena conferma l'importanza della determinatezza nelle delibere condominiali e stabilisce che qualsiasi intervento che modifichi in modo significativo l'aspetto complessivo del fabbricato può costituire una violazione del decoro architettonico.