La validità delle delibere assembleari che approvano lavori straordinari in condominio dipende strettamente dalla costituzione di un fondo speciale. Infatti, secondo l’art. 1135, comma 1, n. 4 del Codice civile – come modificato dalla Legge di Riforma del Condominio n. 220/2012 – l’assemblea condominiale deve obbligatoriamente istituire una riserva finanziaria destinata esclusivamente a coprire i costi di interventi di manutenzione straordinaria e innovazioni.

Cos’è il fondo speciale

Il fondo speciale rappresenta una somma di denaro accantonata appositamente per finanziare gli interventi deliberati dall’assemblea condominiale. La sua particolarità risiede nel fatto che esso può essere impiegato esclusivamente per le opere preventivamente indicate e approvate, non potendo essere utilizzato per interventi futuri o non specificati. In pratica, l’importo del fondo deve corrispondere al costo totale previsto per i lavori oppure, qualora il contratto preveda pagamenti graduali in base all’avanzamento delle opere, deve essere determinato in funzione dei singoli importi progressivi.

Obiettivi del fondo speciale

Lo scopo principale del fondo speciale è duplice: da un lato, salvaguardare l’interesse collettivo del condominio garantendo una gestione corretta e trasparente degli interventi; dall’altro, tutelare ogni singolo condòmino, riducendo il rischio di dover anticipare somme per coprire eventuali morosità nei confronti di fornitori e appaltatori.

Il caso giurisprudenziale

Un recente caso, esaminato dal Tribunale di Genova con la sentenza n. 382 dell’11 febbraio 2025, ha chiarito che l’assenza di costituzione del fondo speciale rende nulla la delibera che approva lavori di manutenzione straordinaria. In quella vicenda, alcuni proprietari avevano contestato le delibere assembleari relative a un restauro conservativo dei prospetti di un edificio storico, evidenziando non solo l’omessa costituzione del fondo speciale, ma anche irregolarità nell’invio dei bilanci e nella definizione dei preventivi per i lavori e i compensi dei professionisti coinvolti.

Nonostante il condominio sostenesse di aver confermato le delibere precedenti e di aver scelto esperti di elevata competenza, il giudice ha sottolineato che, in presenza di opere di manutenzione straordinaria – caratterizzate da costi elevati, complessità e mancanza di regolarità periodica – il fondo speciale è un requisito imprescindibile. La mancanza di tale accantonamento configura una violazione diretta dell’art. 1135, comma 1, n. 4 e comporta la nullità della delibera approvativa.

Conclusioni

In sintesi, per procedere con lavori straordinari in condominio è fondamentale che l’assemblea condominiale istituisca, contestualmente all’approvazione degli interventi, un fondo speciale destinato a coprire integralmente o progressivamente i costi previsti. Tale obbligo non può essere eluso, nemmeno con il consenso dell’appaltatore, poiché la norma mira a proteggere sia il corretto funzionamento della gestione condominiale sia gli interessi dei singoli condòmini, prevenendo situazioni di morosità che potrebbero comportare ulteriori oneri finanziari.

Pertanto, qualunque delibera che approvi lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni senza la costituzione del fondo speciale è destinata a essere considerata nulla, a tutela del principio di trasparenza e dell’equilibrio finanziario all’interno del condominio.