La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 30791/2024 depositata il 2 dicembre 2024, ha chiarito due principi fondamentali in tema di lastrico solare e responsabilità per danni da infiltrazioni:

1. Il lastrico è una parte comune, salvo diversa indicazione nell’atto costitutivo del condominio.
2. È ammessa la prova presuntiva del danno legato all’inagibilità dell’appartamento colpito.

La vicenda processuale
La causa trae origine dall’azione legale di una condomina dell’ultimo piano, che ha citato in giudizio il condominio e la proprietaria della terrazza di copertura per infiltrazioni. La donna chiedeva interventi manutentivi e un risarcimento.

Il condominio, richiamandosi al regolamento contrattuale, attribuiva la responsabilità esclusiva alla proprietaria della terrazza. Quest’ultima, a sua volta, sosteneva di aver già eseguito lavori e lamentava l’impossibilità di accedere all’appartamento danneggiato per ulteriori verifiche.

In primo e secondo grado, sia il condominio sia la proprietaria del lastrico erano stati condannati. Tuttavia, in appello:

• Il condominio è stato sollevato da responsabilità, in virtù del regolamento.
• La proprietaria della terrazza è stata ritenuta non colpevole, avendo dimostrato di aver tentato più volte di accedere all’immobile per effettuare controlli.

La condomina danneggiata ha quindi fatto ricorso in Cassazione, sostenendo che il lastrico solare, salvo diversa indicazione nell’atto costitutivo, è bene comune secondo l’articolo 1117 del Codice civile. Inoltre, ha evidenziato che parte del danno era causata dai cornicioni di gronda, di proprietà condominiale.

La riserva di proprietà del lastrico solare
La Cassazione ha ribadito che, per escludere la condominialità del lastrico solare, è necessaria un’esplicita riserva di proprietà contenuta nell’atto costitutivo del condominio, ossia il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario costruttore a un acquirente.
Un regolamento contrattuale può stabilire criteri di ripartizione delle spese, ma non modificare la presunzione di comunione sancita dall’articolo 1117.

Inoltre, la Corte ha chiarito che il lastrico, assolvendo alla funzione primaria di copertura dell’edificio, è considerato una parte comune a meno che la riserva di proprietà non sia dimostrata in modo chiaro e univoco.

Il risarcimento per l’inagibilità dell’appartamento
Anche se non è stata fornita prova di richieste concrete di locazione o vendita per l’immobile durante il periodo di inagibilità, la Cassazione ha confermato il diritto della condomina danneggiata a un risarcimento. L’inagibilità stessa costituisce un presupposto sufficiente per ritenere che il danno si sia verificato.

Conclusioni
La sentenza offre un’interpretazione chiara della normativa in tema di lastrico solare, ribadendo il principio di comunione presunta, superabile solo con specifiche disposizioni nell’atto costitutivo del condominio. Inoltre, tutela i condomini danneggiati, riconoscendo la possibilità di ottenere risarcimenti anche senza prove dirette di mancati introiti, purché il danno sia logicamente presunto.