La Corte d'Appello di Napoli ribadisce che i diritti di utilizzo delle aree comuni, inclusi i posti auto, devono essere garantiti a tutti i condomini, anche in caso di frazionamento di immobili, salvo diverse previsioni regolamentari o unanimità decisionale.

L'assemblea condominiale non può negare al condomino, che ha frazionato la propria unità immobiliare, il diritto di usare il posto auto nel cortile comune, a meno che tale limitazione non sia prevista espressamente nel regolamento contrattuale del condominio o approvata all'unanimità da tutti i condomini.

Il caso
Nel caso in esame, illustrato dalla sentenza della Corte di Appello di Napoli del 15 aprile 2024 (n. 1625), una condomina aveva frazionato alcune delle sue unità immobiliari, creando nuove abitazioni. L'assemblea condominiale deliberava che i condomini le cui proprietà derivavano da frazionamenti immobiliari non avessero diritto all'assegnazione di ulteriori posti auto. Tuttavia, questa decisione è stata impugnata dalla condomina e giudicata illegittima sia dal Tribunale che dalla Corte d’Appello.

La Corte ha chiarito che, in assenza di un divieto espresso nel regolamento di condominio o di un accordo unanime, l'assemblea non può adottare una delibera che limiti i diritti dei condomini di utilizzare le parti comuni in modo non paritario. Questo principio è regolato dall'art. 1102 del codice civile, che sancisce il diritto di ciascun condomino di godere delle parti comuni senza alterare la destinazione d'uso e senza impedire agli altri condomini di farne un uso uguale.

Nel caso di frazionamento di un'unità immobiliare, non sussiste un diritto automatico a una revisione delle tabelle millesimali, salvo che il frazionamento non comporti modifiche significative alle porzioni di proprietà. L'eventuale ripartizione delle spese comuni o dei posti auto deve basarsi sul principio di equità e sul rispetto dei diritti di tutti i condomini. Inoltre, qualora vi fosse una clausola regolamentare contrattuale che stabilisse che le spese condominiali fossero ripartite in modo paritetico tra tutti i condomini, il frazionamento di un'unità non comporterebbe automaticamente l'esclusione del nuovo proprietario dal diritto di utilizzare i beni comuni, come appunto i posti auto.

Infine, la Corte ha ricordato che la delibera condominiale deve rispettare le precedenti decisioni giudiziarie passate in giudicato. In caso contrario, come accaduto in questa vicenda, la delibera è considerata illegittima e può essere annullata.