Quando si intende installare antenne telefoniche sul lastrico solare di un edificio condominiale, è indispensabile ottenere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale. Tale consenso autorizza l'amministratore a firmare un contratto di locazione con la compagnia telefonica per l'uso del terrazzo.

Cosa succede, però, se l'amministratore stipula tale contratto senza il permesso dell'assemblea? 
Questo è il quesito analizzato dal Tribunale di Lecce nella sentenza n. 2907 del 19 settembre 2024, in cui un condominio ha chiesto la declaratoria di inefficacia del contratto di locazione firmato dal precedente amministratore, privo dei necessari poteri autorizzativi.

La sentenza del Tribunale di Lecce: l’atto del “falsus procurator”
Nel caso esaminato, il precedente amministratore aveva comunicato ai condomini di aver ottenuto una maggioranza favorevole per l'installazione tramite email, senza convocare l'assemblea a causa delle restrizioni Covid-19. Tuttavia, nessuna approvazione era stata formalizzata in assemblea. Dopo le dimissioni dell’amministratore, l’assemblea ha sospeso l’installazione dell’antenna e ha verificato l’assenza di autorizzazioni nel registro delle delibere.

Il Tribunale ha dichiarato il contratto inefficace nei confronti del condominio, in quanto firmato in assenza di autorizzazione assembleare e quindi senza potere rappresentativo da parte dell’amministratore, che ha agito come “falsus procurator”.

Contratti di locazione e potere rappresentativo: la giurisprudenza
Secondo la giurisprudenza di legittimità, un contratto firmato senza potere rappresentativo è perfetto ma inefficace fino a eventuale ratifica da parte del condominio. Tale inefficacia, però, può essere sollevata solo dal condominio stesso, e non dall’altro contraente, che può al massimo richiedere un risarcimento danni per l’affidamento sul contratto.

Assemblea e modalità di convocazione: le regole durante l’emergenza Covid-19
Il consenso informale ottenuto via email non è considerato valido poiché l’assemblea condominiale deve essere convocata secondo procedure specifiche (art. 66 comma III disp. att. c.c.). Durante l’emergenza Covid-19, l’assemblea avrebbe potuto riunirsi da remoto, rispettando la normativa, che prevede l’indicazione del luogo o della piattaforma virtuale, e un preavviso minimo di cinque giorni.