Chi risponde dei danni subiti dai box seminterrati per le infiltrazioni dalla pavimentazione dell'area condominiale sovrastante?
Il Tribunale di Monza con la decisione n. 489 del 1 marzo 2022, affronta l’argomento offrendoci la risposta.

Nel caso di specie alcuni condomini, proprietari dei box posti al piano interrato dello stabile condominiale hanno convenuto in giudizio lo stesso condominio, adducendo la presenza di fenomeni di infiltrazione di acqua provenienti dal passaggio carrabile soprastante i locali di loro proprietà, a loro volta imputati alle condizioni in cui versava la pavimentazione del medesimo passaggio, con l’intento di ottenere: 

• la condanna all'esecuzione delle opere necessarie a rimuovere le infiltrazioni presenti nei box;
• il risarcimento dei danni causati alle pareti murarie e alle masserizie presenti nei box oggetto di infiltrazioni provenienti dalla soprastante pavimentazione del cortile condominiale, coincidente con il corsello box del piano terra;
• il risarcimento del danno per il mancato utilizzo dei box, fino alla data di effettivo ripristino. 

Il condominio si è costituito e ha contestato le affermazioni degli attori, proprietari dei box.

Nel corso del giudizio è stata disposta la CTU e, visto che la causa era tutta documentale, si è disposta la rimessione in decisione al momento del deposito dell'elaborato peritale.
La norma a cui si rifanno gli attori, anche se implicitamente, è l'art. 2051 c.c.: il condominio, in qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva dei condomini (cfr. Cass. n.11526/2017).
Il condominio ha asserito non esservi prova del nesso di causalità tra beni comuni e danni subiti.

Il giudice osserva come l'istruttoria tecnica abbia comprovato il nesso di causalità tra le infiltrazioni dei box di proprietà degli attori e la compromessa funzionalità della soprastante soletta carrabile che fa da cortile e spazio di manovra per i box auto posti al piano terra.
Quindi solo per i box sottostanti a quest'area così delimitata riportano il nesso causale al corsello e pertanto solo questi hanno diritto di vedersi riconosciuto il risarcimento del danno da parte del condominio (ex art. 2051c.c).
Dunque, secondo il CTU, i danni lamentati dagli attori proprietari di questi box trovano la loro causa principale nelle infiltrazioni d'acqua provenienti dal passaggio carrabile di proprietà condominiale.
L'acqua, penetrando, si propaga nella proprietà esclusiva dei box, attraverso le lesioni e gli avvallamenti presenti nella pavimentazione del corsello carrabile e nel sottostante strato impermeabilizzante, privo delle caratteristiche indispensabili per garantire il corretto deflusso delle acque meteoriche.

Richiamando la Suprema Corte su questo argomento, riguardo ai danni che una porzione di proprietà esclusiva in edificio condominiale subisca per vizi delle parti comuni, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condominio in base all'art. 2051 c.c., in relazione alla ricollegabilità di quei danni all'inosservanza da parte del condominio medesimo dell'obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa (cfr. Cass. n.25239/2011).

Nel caso di specie i danni lamentati dagli attori derivano dal cattivo stato di manutenzione del cortile condominiale e dalla vetustà della pavimentazione del passaggio carrabile di accesso ai box situati al piano terra dello stabile, di proprietà condominiale.
Quindi, nel caso da noi affrontato, trova puntuale applicazione la disposizione dettata dall'art. 2051 c.c., norma implicitamente invocata dagli attori a sostegno della domanda proposta nei confronti del condominio.

Se, pertanto, come nel caso affrontato, la cattiva impermeabilizzazione delle parti comuni si riverbera sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, il condominio è responsabile, salvo il caso in cui il difetto sia dovuto ad altri fattori che causano effettivamente il danno (cfr. Cass. n.4012/2011), tali da integrare il caso fortuito.

Fonte: condominioweb.com