In caso di danni alle proprietà private causati dalle parti comuni di un condominio che rendono inutilizzabile un immobile di proprietà privata, il condominio ha l'obbligo di riparare il bene comune per evitare ulteriori danni e di risarcire il proprietario dell'immobile danneggiato. Tale risarcimento comprende sia la spesa per la riparazione dei danni (chiamata danno emergente) sia il danno da mancato guadagno dovuto all'impossibilità di affittare o locare l'immobile durante il periodo in cui non può essere utilizzato (conosciuto come lucro cessante)

Il caso
Nel caso specifico discusso nella sentenza n. 1397 del 25 luglio 2023 della Corte d'Appello di Palermo, un condominio è stato condannato dal Tribunale di Palermo a risarcire i danni subiti da due proprietarie di un appartamento all'ultimo piano dell'edificio a causa di infiltrazioni provenienti dalla terrazza condominiale. Il Tribunale aveva stabilito che il condominio doveva rimborsare le spese di riparazione dell'appartamento (danno emergente) e compensare le proprietarie per la perdita economica subita a causa dell'incapacità di affittare l'immobile (perdita patrimoniale).

Il condominio ha presentato un appello contestando la condanna al pagamento della perdita patrimoniale, sostenendo che mancava una prova sufficiente. Inoltre, ha criticato l'importo del risarcimento, affermando che non era stata condotta un'indagine adeguata sul valore di locazione dell'immobile, tenendo conto della svalutazione dovuta alla crisi del mercato immobiliare.

La Corte d'Appello ha respinto l'appello del condominio, confermando la prova del danno dovuto alla perdita delle opportunità di guadagno causata dallo stato dell'appartamento reso inabitabile. In merito all'importo del risarcimento, la Corte ha ritenuto giusto l'ammontare stabilito dal Tribunale, basato sulla pigione mensile precedentemente concordata con il precedente locatore e parametrato all'anno 2009, considerando la crisi finanziaria e immobiliare dell'epoca.

L'appello incidentale delle proprietarie dell'immobile danneggiato, che chiedevano un risarcimento esteso fino alla pubblicazione della sentenza, è stato anch'esso respinto. Il Tribunale aveva stabilito che la mancata locazione dell'immobile dopo settembre 2017 era dovuta a una scelta delle proprietarie e non all'incompleto ripristino della terrazza condominiale, quindi non poteva essere imputata al condominio.

In conclusione, quando un immobile privato non può essere utilizzato a causa di danni causati dal condominio, questo è tenuto a risarcire il danno sia emergente che da mancato guadagno. La valutazione del danno è a discrezione del giudice del merito, che può basarsi su prove concrete o presunzioni. Le condizioni per ottenere il risarcimento includono che la condizione del bene danneggiato impedisca effettivamente il suo utilizzo, che il proprietario interessato non si disinteressi dell'immobile e che il pregiudizio sia supportato da elementi presuntivi, come una perizia tecnica.