Quando un terrazzo ad uso esclusivo funge anche da lastrico solare, la responsabilità per i danni da infiltrazioni all'appartamento sottostante ricade sia sul condomino proprietario del terrazzo, sia sul condominio, ma per motivi diversi. Questo tipo di controversia è frequente in ambito condominiale, e il Tribunale di Palermo, con la sentenza n. 4227 del 23 luglio 2024, ha fatto luce su come affrontare tali situazioni alla luce della normativa sulle obbligazioni derivanti da fatti illeciti.

La sentenza del Tribunale di Palermo
Nel caso in questione, un condomino ha promosso un accertamento tecnico preventivo per verificare le cause e i danni provocati dalle infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante, di proprietà esclusiva di un altro condomino. Il terrazzo in parte fungeva anche da lastrico solare per l’edificio. 
La consulenza tecnica d’ufficio (CTU) ha individuato una doppia responsabilità:

• Del condominio, per la mancata impermeabilizzazione del terrazzo.
• Del proprietario del terrazzo, per la mancata manutenzione dei chiusini di scarico.

In seguito, il Tribunale ha condannato entrambi i soggetti a risarcire i danni in via solidale, applicando l'art. 2051 c.c. e confermando la necessità di ripristinare l'impermeabilizzazione del terrazzo.

Responsabilità condominiale e del proprietario
Secondo il Tribunale, in linea con la giurisprudenza consolidata, il condominio, in quanto custode delle parti comuni, è responsabile di garantire che tali beni non arrechino danno a nessuno. Pertanto, risponde per i danni causati anche se contribuiti dal comportamento di terzi, come nel caso del proprietario del terrazzo, responsabile della manutenzione della sua superficie.

Responsabilità solidale
La sentenza ha confermato l'applicazione dell'art. 2055 c.c., che prevede che i soggetti corresponsabili di un danno siano obbligati in solido a risarcire il danneggiato. Pertanto, chi subisce il danno ha diritto a essere risarcito per l'intero, anche se il danno deriva da azioni o omissioni di più persone.

Conclusioni
La sentenza ribadisce il principio secondo cui, in caso di infiltrazioni derivanti da un terrazzo ad uso esclusivo ma che funge anche da copertura dell’edificio, la responsabilità ricade sia sul condominio sia sul proprietario del terrazzo. Entrambi sono tenuti a rispondere dei danni, ciascuno per la parte di propria competenza.