La Sentenza del Tribunale di Napoli fa chiarezza sulla responsabilità del condominio nelle infiltrazioni, approfondendo cause, accertamenti tecnici e obblighi di manutenzione.

Il caso
Una recente sentenza del Tribunale di Napoli (n. 5662 del 31 maggio 2024) affronta la questione delle infiltrazioni provenienti dal cornicione, dagli imbocchi pluviali e dal lastrico solare, analizzando chi ne è responsabile. La causa è stata promossa da una condomina che ha chiesto il risarcimento dei danni subiti a causa delle infiltrazioni, attribuendole alla cattiva manutenzione del cornicione e degli imbocchi pluviali.

Il giudice ha stabilito che per determinare correttamente la responsabilità è necessario un accertamento accurato delle cause delle infiltrazioni tramite una consulenza tecnica d'ufficio (CTU). Questa indagine deve includere video-ispezioni e documentazione fotografica per identificare la fonte delle infiltrazioni e valutare i danni.

Secondo l'art. 2051 c.c., il condominio ha l'obbligo di custodia dei beni comuni e risponde dei danni causati da essi, salvo prova di caso fortuito. La responsabilità del condominio è oggettiva e sussiste per il solo rapporto di custodia con i beni comuni. Nel caso esaminato, il condominio aveva sollevato diverse eccezioni, tra cui la prescrizione del diritto per intervenuta prescrizione quinquennale, non essendo stato indicato il giorno a decorrere dal quale sarebbero avvenute le infiltrazioni, ma il giudice le ha respinte perché non avanzate nei termini di legge.

La sentenza ha parzialmente accolto la domanda della condomina, stabilendo che il condominio deve adottare tutte le misure necessarie per mantenere in buono stato le parti comuni dell'edificio e prevenire danni a terzi. La responsabilità del condominio può essere esclusa solo dimostrando che il danno è dovuto a caso fortuito.

Questa decisione conferma la giurisprudenza consolidata secondo cui il condominio, in qualità di custode, è tenuto a garantire che le parti comuni non arrechino pregiudizio a nessuno, rispondendo dei danni causati alle proprietà esclusive dei condomini.