Occupazione del giardino privato per lavori condominiali e indennità per il mancato utilizzo della proprietà esclusiva: la Cassazione offre un chiarimento importante sulla “spinosa” questione dei ponteggi.

Indennità per l’occupazione del giardino: il problema dei diritti dei condomini durante i lavori
Con una recentissima decisione, la Cassazione ha stabilito che al condomino che subisce l’occupazione del giardino privato per lunghi periodi a causa dei lavori condominiali spetta un’indennità per la perdita della potenziale facoltà di utilizzo del fondo, senza bisogno di dimostrare concretamente il danno subito (Cass. civ., sez. II, 16/12/2024, n. 32707).

La vicenda giudiziaria
Alcuni condomini hanno richiesto un risarcimento danni per l’occupazione del loro giardino durante i lavori condominiali, lamentando anche l’impossibilità di accedere all’abitazione e i danni materiali subiti. Le istanze erano state inizialmente respinte sia in primo grado che in appello, poiché non era stata fornita prova sufficiente del danno economico o del mancato utilizzo dell’immobile.

Ricorrendo in Cassazione, i condomini hanno evidenziato che il problema riguardava l’impossibilità di accedere direttamente al giardino dall’appartamento, non all’ingresso nell’immobile. La Cassazione ha accolto il ricorso, stabilendo che la perdita del godimento diretto del giardino privato comporta il diritto a un’indennità equitativa, indipendentemente dalla prova concreta di utilizzo del fondo.

Diritto all’indennità per danno da occupazione
Secondo la Cassazione, l’art. 843 c.c. prevede che il proprietario debba consentire l’accesso al proprio fondo per lavori condominiali necessari, ma riconosce anche il diritto a un’indennità in caso di danno.

La sentenza chiarisce che:

• L’indennità deve essere riconosciuta per la semplice preclusione della potenziale facoltà di uso del fondo, indipendentemente dalla prova del danno concreto.
• L’occupazione temporanea del giardino costituisce di per sé un pregiudizio indennizzabile, determinabile in via equitativa.
• La collettività condominiale non può esimersi da responsabilità in caso di controversie che ritardino i lavori, essendo obbligata a contemperare gli interessi dei singoli condomini.

Responsabilità condominiale e giurisprudenza
In passato, la giurisprudenza aveva adottato posizioni differenti:

• Alcuni orientamenti richiedevano al proprietario del giardino la prova di un danno economico concreto (es. ridotta illuminazione naturale o spese straordinarie).
• Altri, come ribadito dalla sentenza in commento, considerano l’indennità una preventiva liquidazione del danno per la semplice occupazione del fondo.

Conclusione
La sentenza della Cassazione rappresenta un importante chiarimento sui diritti dei condomini in caso di occupazione di aree private durante lavori condominiali. Il riconoscimento di un’indennità equitativa garantisce un giusto bilanciamento tra le esigenze condominiali e la tutela della proprietà esclusiva dei singoli partecipanti.