Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 3381 del 2 marzo 2022, ha affrontato un caso in tema di frazionamento di un immobile in distinte unità da parte di un singolo condòmino.

Un condòmino impugnava una delibera che gli aveva negato l’autorizzazione per effettuare i lavori finalizzati al frazionamento del suo immobile in due distinte unità abitative. 
Secondo lo stesso tale delibera era illegittima in quanto il frazionamento avrebbe comportato un uso legittimo dei beni condominiali ai sensi dell’art. 1102 c.c.:

• non alterandone la destinazione;
• non arrecando ingiusto pregiudizio agli altri condomini.

Faceva inoltre presente che la delibera lo aveva danneggiato economicamente dovendo restituire al promissario acquirente di una porzione frazionata del suo immobile il doppio della caparra ricevuta.
Di conseguenza, pretendeva l’annullamento della delibera e il risarcimento del danno. 

Il condominio nel costituirsi in giudizio chiedeva il rigetto della domanda e la condanna dell’attore al risarcimento dei danni sofferti dai condomini in conseguenza dei lavori di trasformazione effettuati all’interno del l’immobile.

Il Tribunale ha dato ragione al condòmino: in mancanza di un espresso divieto contenuto nel regolamento condominiale, il condòmino può dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò non derivi appunto concreto pregiudizio agli altri condòmini, proprio come nel caso di specie.
Di conseguenza il rifiuto assembleare manifestato con la delibera impugnata è da considerare illegittimo in quanto non supportato da valide motivazioni riguardo a eventuali pregiudizi alle parti comuni. Viene tuttavia respinta la richiesta di risarcimento danni dell’attore.

In linea generale, ogni condomino è libero di modificare la propria porzione esclusiva, a condizione di non arrecare ingiusto pregiudizio agli altri condomini.
Tale principio è espresso nell’art. 1122 c.c., secondo cui nell’unità immobiliare di sua proprietà il condòmino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni o determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio.

Naturalmente, se una clausola di natura contrattuale del regolamento vieta espressamente la divisione dell’appartamento in due unità immobiliari, il frazionamento dell’abitazione sarebbe sempre illegittimo.

Fonte: diritto.it