Le aree comuni condominiali, inclusi i posti auto, sono proprietà collettiva di tutti i condòmini, salvo diversa indicazione nel titolo di proprietà. Ogni condomino possiede una quota proporzionale, espressa in millesimi, che garantisce il diritto all’utilizzo paritario di tali spazi. Ma è possibile escludere alcune categorie, come i proprietari di negozi, dall’uso del cortile condominiale come parcheggio?

Questa delicata questione è stata affrontata recentemente dal Tribunale di Brescia (sentenza n. 5280 del 20 dicembre 2024), fornendo importanti chiarimenti sulle regole che disciplinano la gestione delle aree comuni.

La controversia sull’esclusione dei locali commerciali

Nel caso specifico, una condòmina aveva impugnato una delibera assembleare che le negava il diritto di parcheggiare la propria auto nel cortile condominiale. Il Condominio, dal canto suo, sosteneva che il regolamento condominiale originario riservasse il diritto di parcheggio ai soli proprietari di autorimesse e magazzini. Questa concessione era stata estesa, nel tempo, anche ai proprietari di abitazioni e uffici, escludendo però i locali commerciali.

Inoltre, il Condominio affermava che il diritto di parcheggio era stato acquisito per usucapione da alcune unità immobiliari con affaccio sul cortile, avendone queste goduto in modo esclusivo, pacifico e continuativo.

Il Tribunale, tuttavia, ha dichiarato nulla la delibera assembleare, rilevando che essa era stata approvata con una semplice maggioranza e non con l’unanimità richiesta per modificare l’assegnazione definitiva dei posti auto, escludendo alcuni condòmini.

Principi giuridici sull’uso delle aree comuni

Secondo l’art. 1117 c.c., i cortili condominiali sono considerati beni comuni, destinati a dare luce e aria allo stabile. La presunzione di condominialità può essere superata solo da un titolo che dimostri il contrario (Cass. n. 3852/2020).

Come ribadito dalla giurisprudenza (Cass. civ. n. 9069/2022), ogni condomino ha il diritto di utilizzare le aree comuni, purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri di goderne. L’assegnazione esclusiva e definitiva di posti auto a singoli condòmini è possibile solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti, compresi i soggetti esclusi. In mancanza di unanimità, l’assemblea può solo regolamentare l’uso paritario o turnario dei posti auto.

L’usucapione e i limiti dell’assemblea condominiale

Un aspetto rilevante riguarda l’usucapione. L’assemblea condominiale non ha il potere di accertare diritti di proprietà acquisiti tramite usucapione. Tale competenza spetta esclusivamente all’autorità giudiziaria. La Corte di Cassazione ha chiarito che il condominio, in quanto ente di gestione senza personalità giuridica, non può avanzare richieste di accertamento per usucapione in nome e per conto dei condòmini (Cass. n. 25014/2020).

In caso di controversie su diritti di proprietà esclusiva o usucapione, è necessario il coinvolgimento di tutti i condòmini interessati, poiché eventuali sentenze potrebbero pregiudicare i loro diritti. La Cassazione ha ribadito la necessità di un litisconsorzio tra tutti i condòmini in tali situazioni (Cass. n. 20453/2016).

Conclusioni

Il Tribunale di Brescia, con questa sentenza, ha riaffermato un principio fondamentale: l’uso delle aree comuni deve garantire parità di trattamento per tutti i condòmini. Nessuna delibera, né regolamento, può limitare in modo definitivo i diritti di alcuni condòmini senza il consenso unanime. Questo principio tutela il valore della proprietà comune, evitando abusi da parte della maggioranza.

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