Le infiltrazioni provenienti dal sottosuolo sono una delle problematiche più frequenti e dannose nelle costruzioni, specialmente negli edifici condominiali. Il condominio, in qualità di custode dei beni comuni, ha il dovere di adottare tutte le misure necessarie per evitare che tali beni causino danni a terzi, rispondendo per legge (art. 2051 c.c.) di eventuali danni arrecati alle proprietà esclusive dei condomini.
La condotta del danneggiato può però influire sulla liquidazione del danno, sotto il profilo del concorso colposo. Un recente caso esaminato dal Tribunale di Como (sentenza n. 656 dell'11 giugno 2024) ha portato alla luce come le azioni del danneggiato possano modificare l’esito del risarcimento.
Infiltrazioni in un locale commerciale e concorso di colpa
Una società proprietaria di un locale commerciale ha subito gravi infiltrazioni dal sottosuolo, attribuite alle parti comuni condominiali, che hanno compromesso la fruibilità del locale e impedito la possibilità di locarlo. Dopo un accertamento tecnico preventivo, il consulente ha individuato alcune cause specifiche, come la rottura di un pluviale e la presenza di materiale di scarto nel vespaio sottostante, che contribuivano a generare umidità risalente. A ciò si aggiungeva una situazione geologica sfavorevole, con la presenza di una falda freatica sotto l'edificio.
A seguito della perizia, la società danneggiata ha rimosso autonomamente le macerie, senza comunicare il condominio, e ha poi richiesto al Tribunale di condannare il condominio al risarcimento dei danni e al rimborso delle spese per ulteriori interventi necessari a eliminare le infiltrazioni. Tuttavia, è emerso che la configurazione del vespaio, non ventilato e con vasche separate, ostacolava il corretto deflusso dell'acqua.
Il Tribunale ha accolto in parte le richieste della società, ritenendo che il condominio fosse responsabile dei vizi delle parti comuni e che la società avesse diritto al risarcimento delle spese per ripristinare l'immobile. Tuttavia, è stato accertato che la società, utilizzando il vespaio come deposito per fustini di birra, aveva contribuito all’aggravamento dei fenomeni infiltrativi. Il Tribunale ha quindi stabilito che la corresponsabilità della società danneggiata fosse del 33%, riducendo l'importo risarcibile di conseguenza. Inoltre, è stato negato qualsiasi risarcimento per i danni che avrebbero potuto essere evitati con una condotta più diligente, come previsto dall’art. 1227, comma 2, c.c.
Concorso colposo del danneggiato e responsabilità del condominio
In generale, il condominio è tenuto a garantire la sicurezza delle parti comuni, rispondendo dei danni causati da queste ex art. 2051 c.c., salvo il caso fortuito, un evento imprevedibile che può interrompere il nesso di causalità. Tuttavia, la condotta negligente del danneggiato può costituire concorso di colpa, riducendo o annullando il risarcimento qualora emerga che, con maggiore diligenza, i danni sarebbero stati evitabili.
Questa decisione evidenzia come il concorso colposo possa comportare la diminuzione del risarcimento o la negazione del risarcimento stesso, a seconda della gravità della colpa del danneggiato e delle sue conseguenze (ex art. 1227, comma 1, c.c.). Risulta quindi essenziale, in caso di danni legati alle parti comuni di un edificio, che ciascuna parte mantenga una condotta collaborativa e rispettosa degli obblighi di custodia e informazione, per evitare conseguenze dannose non solo sul piano economico ma anche sul piano legale.
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