Non di rado, può capitare che la conformazione di un condominio preveda che i garage e i box auto di proprietà esclusiva dei singoli condomini siano situati al di sotto di una superficie di proprietà condominiale. 
In caso di infiltrazioni nei garage sottostanti, occorre verificarne la causa di modo di poter valutare l'eventuale responsabilità risarcitoria del condominio.

Se l'infiltrazione deriva da una porzione della copertura di proprietà esclusiva, esiste un criterio specifico di ripartizione delle responsabilità e delle spese di riparazione. Infatti, secondo l'art. 1126 c.c., il singolo proprietario risponde per un terzo delle spese di riparazione e ricostruzione, mentre i restanti due terzi vengono suddivisi tra tutti gli altri condomini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

Nel caso di infiltrazioni, se la causa di essa e del danno subito dal proprietario del garage sottostante discende dalla violazione dell'obbligo di custodia e di manutenzione del bene condominiale sovrastante, è il condominio a dover sostenere tutte le spese di riparazione.
Infatti, l condominio, essendo custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 cod. civ. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

La responsabilità permane anche quando i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore - venditore, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 cod. civ. (Cass. sentenza n. 15291 del 12 luglio 2011).

Il caso
La questione dell’infiltrazione di acqua piovana dal cortile condominiale nei garage è stata oggetto di una recente pronuncia della Corte d'Appello di Catanzaro (sentenza n. 1198/2022 del 25 ottobre 2022).
Nella fattispecie, un condomino aveva agito contro il proprio condominio al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa delle infiltrazioni di acqua piovana nel proprio garage confinante con il cortile condominiale. 
Secondo il condomino, i danni erano collegati al livello di quota del pavimento del cortile e alla sua scarsa manutenzione.

La sentenza di primo grado, all'esito di perizia del consulente tecnico d’ufficio (CTU), aveva accertato la responsabilità del condominio essendo le infiltrazioni effettivamente riconducibili alla difficoltà di smaltimento delle acque piovane, dovuta alle pendenze insufficienti del cortile. I giudici avevano escluso la manleva dell'assicurazione dato che tale danno non risultava coperto dalla polizza.

Il condominio ha appellato la sentenza ritenendo che i giudici avessero interpretato erroneamente la perizia del CTU, ritenendo comunque che il danno dovesse essere risarcito dalla compagnia assicurativa.

La Corte d'Appello di Catanzaro ha rigettato l'appello ritenendo corretta la decisione nel merito della responsabilità delle infiltrazioni visto che il CTU aveva dato atto di aver proceduto a rilievi fotografici e ad analisi termografica al fine di documentare e verificare lo stato attuale delle infiltrazioni. Le infiltrazioni erano effettivamente dovute al ristagno di acqua piovana in prossimità dell'ingresso del box, provocando così il deterioramento e il distacco dell'intonaco delle pareti e del pavimento.

La Corte ha inoltre confermato così che il danno non rientrava nella polizza stipulata dal condominio. Il contratto prevedeva infatti l'esclusione della copertura assicurativa in caso di danni "dovuti a umidità, stillicidio o insalubrità dei locali; derivanti da insufficiente smaltimento delle acque di origine meteorologica" salvo non siano conseguenti a rottura accidentale di pluviali o grondaie del fabbricato a loro occlusione, nonché "da occlusioni di impianti di raccolta e di deflusso delle acque di origine meteorologia".

Fonte: condominioweb.com