L’installazione di un cappotto termico è un intervento volto a migliorare l’efficienza energetica di un edificio, riducendo la dispersione di calore e garantendo un maggiore comfort abitativo. Tuttavia, in ambito condominiale, la ripartizione delle spese per questo tipo di lavori può generare controversie, specialmente quando alcuni condomini vengono esclusi dalla contribuzione.

Una questione particolarmente dibattuta riguarda la legittimità di una delibera condominiale che escluda i proprietari di unità commerciali dalle spese per l’installazione del cappotto, con la motivazione che l’intervento interessa solo le unità abitative a partire dal primo piano. La giurisprudenza si è espressa con chiarezza sul tema, stabilendo che tali delibere non sono valide.

Obbligo di contribuzione per tutti i condomini

Secondo il Tribunale di Milano (sentenza n. 294 del 14 gennaio 2025), una delibera che imponga i costi del cappotto termico esclusivamente ai proprietari di unità residenziali, escludendo quelli delle unità commerciali, è da ritenersi illegittima.

La motivazione si fonda sul principio che il cappotto termico non rientra tra le innovazioni voluttuarie o gravose di cui all’articolo 1121 c.c., ma costituisce un’opera destinata al beneficio comune di tutti i proprietari. Ne consegue che, in base all’articolo 1123 c.c., le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, indipendentemente dall’ubicazione della loro unità immobiliare.

Questa posizione è stata confermata anche dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 10371/2021), che ha ribadito che gli interventi di isolamento termico, incidendo sulla struttura dell’edificio, sono destinati a migliorare l’intero fabbricato e, pertanto, non possono essere imputati solo ad alcuni condomini.

Il cappotto termico è un bene comune

L’articolo 1117 c.c. definisce le parti comuni dell’edificio, includendo i manufatti finalizzati alla protezione dell’immobile dagli agenti atmosferici e termici. Il cappotto termico, essendo sovrapposto alle facciate esterne, rientra in questa categoria e deve quindi essere considerato un bene comune, anche se i locali al piano terra o le unità commerciali non ne traggono un vantaggio diretto.

Anche la Corte d’Appello dell’Aquila (sentenza n. 1551/2020) ha confermato che l’isolamento termico dell’edificio ha lo scopo di preservare l’intera struttura e migliorare l’efficienza energetica complessiva. Di conseguenza, la relativa spesa deve essere suddivisa tra tutti i proprietari senza esclusioni.

Conclusione

Se l’assemblea condominiale delibera l’installazione del cappotto termico, il costo deve essere ripartito tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Qualsiasi decisione che escluda alcuni proprietari dalla contribuzione, come quelli delle unità commerciali, è contraria ai principi del Codice Civile e alla giurisprudenza consolidata.