La gestione dei posti auto nei condomini è una delle questioni più delicate e causa spesso disaccordi tra i residenti. La legge garantisce a tutti i condomini il diritto di utilizzare il cortile condominiale, indipendentemente dai millesimi di proprietà, ma cosa accade se lo spazio non basta per tutti?

In queste situazioni, l’assemblea condominiale ha il compito di approvare un regolamento che garantisca un uso equilibrato e rotatorio degli spazi. Ma quando la votazione riguarda l’assegnazione esclusiva e permanente dei posti auto a determinati condomini, è possibile contestare la decisione.

Vediamo cosa dice la legge e quali sono le condizioni da rispettare.

Quando una delibera sull’assegnazione dei posti auto è nulla?

La giurisprudenza è chiara: l’assegnazione individuale dei posti auto, che ne riserva l’uso esclusivo a uno o più condomini, è nulla se non approvata con l’unanimità dei consensi. Tale decisione contravviene infatti all’articolo 1102 del Codice civile, che stabilisce il diritto di tutti i comproprietari di usare le aree comuni in modo paritario.

Un esempio recente è la sentenza n. 3138/2024 del Tribunale di Nocera Inferiore, che ha ribadito questo principio. In quel caso, la delibera condominiale aveva assegnato posti auto esclusivi ad alcuni condomini senza il consenso unanime, violando così i diritti degli altri.

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Le regole da seguire secondo la Cassazione

La Cassazione ha fornito indicazioni fondamentali su questo tema:

• Ogni condomino ha diritto a un uso equo delle aree destinate al parcheggio, senza discriminazioni basate sulle dimensioni dell’appartamento o sul numero di occupanti (art. 1120 del Codice civile).
• Se lo spazio disponibile non basta per un posto auto per ogni famiglia, è obbligatorio adottare un sistema di utilizzo rotatorio. In caso di mancato accordo, i condomini possono rivolgersi al tribunale.
• I disabili devono avere priorità per i posti auto più vicini agli ingressi, in linea con il principio di solidarietà costituzionale.

Cosa comporta la nullità della delibera

La Suprema Corte ha più volte sottolineato che le delibere che violano i diritti paritari dei condomini sono da considerarsi nulle. Tra le sentenze più significative ci sono la n. 9839/2021 e la n. 4806/2005.

Una delibera nulla comporta che:

• Può essere impugnata in qualsiasi momento, senza limiti temporali.
• Qualsiasi condomino, anche se assente all’assemblea, può sollevare la contestazione.

Nel caso specifico, una delibera che assegna posti auto in modo esclusivo, vietando l’accesso agli altri tramite barriere come catene o sbarre, altera la funzione originaria dello spazio comune e viola esplicitamente l’articolo 1102 del Codice civile.

Conclusioni

L’assegnazione dei posti auto in condominio è un tema che richiede attenzione alle norme e al rispetto dei diritti di tutti i comproprietari. Ogni decisione che limita l’uso equo degli spazi comuni deve essere approvata all’unanimità, altrimenti rischia di essere considerata nulla.