È possibile realizzare un'apertura nel muro comune per collegare un locale commerciale, accessibile esclusivamente dalla strada, al vano scala condominiale? Ecco le condizioni per modificare in modo lecito i beni comuni, garantendosi il miglior utilizzo del bene condiviso.

Le modificazioni per il miglior godimento di un bene condominiale possono essere apportate, a proprie spese, dal singolo condomino con i limiti indicati dall'art. 1102 c.c. e non richiedono alcuna preventiva autorizzazione assembleare. Tuttavia, accade spesso che un condomino sottoponga un progetto di modifica di una parte comune all'amministratore e poi all'assemblea, ma quest'ultima neghi l'autorizzazione, così adottando un provvedimento non previsto dalla legge o dal regolamento. Si tratta di un comportamento illecito dell'assemblea che determina la nullità della delibera adottata.

Apertura nel muro comune: il caso esaminato
In un condominio, un proprietario di un locale commerciale chiedeva di realizzare un'apertura nel muro condominiale per consentire il passaggio al vano scala comune. L'assemblea respingeva la richiesta e diffidava il condomino dall'eseguire i lavori, ma quest'ultimo procedeva comunque.

Il Tribunale di Napoli Nord (sentenza n. 4969/2024) ha dato ragione al condomino, osservando che:

• La modifica non ha creato servitù o pregiudicato il diritto degli altri condomini sull'uso del muro.
• Non vi è stata alterazione della destinazione del muro o compromissione della stabilità e del decoro architettonico del fabbricato.
• L'apertura è una modifica per il miglior godimento della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza necessità di autorizzazione assembleare.

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Diritti e limiti dei condomini: principio della comproprietà
Il principio della comproprietà del muro perimetrale comune consente al singolo condomino di apportare modifiche che ne aumentino l'utilità, purché:

1. Non si impedisca agli altri condomini di continuare a utilizzare il muro.
2. Non si alteri la destinazione del bene comune.
3. Non si compromettano la stabilità o il decoro architettonico del fabbricato (Cass. civ., sez. II, 19/04/2006, n. 9036).

Uso illecito del muro comune
Costituisce, invece, uso illecito del muro comune l'apertura di un varco per mettere in comunicazione unità immobiliari che non fanno parte dello stesso edificio condominiale, poiché ciò comporta la creazione di una servitù (Cass. civ., sez. II, 28/02/2024, n. 5410).

In sintesi, il diritto del singolo condomino a modificare un bene comune deve essere bilanciato con il rispetto dei limiti normativi e dell’interesse degli altri condomini.