L'apertura di un ristorante all'interno di un condominio è spesso fonte di preoccupazione per i residenti, in quanto temono che l'attività possa compromettere la qualità della vita all'interno dello stabile. I condomini, in casi del genere, possono appellarsi al Comune per segnalare presunte irregolarità dal punto di vista urbanistico ed edilizio, nonché eventuali violazioni del regolamento condominiale e delle norme di sicurezza. Un recente caso discusso dal Tar Lazio (sentenza n. 15492 del 31 luglio 2024) offre importanti chiarimenti sulla questione.

Il caso
In un condominio, una proprietaria aveva effettuato lavori di ristrutturazione tra il 2002 e il 2005, unendo un locale commerciale al piano terra con l'appartamento al primo piano tramite la demolizione del solaio e l'installazione di una scala interna. Tale intervento comportava il cambio di destinazione d'uso dell'appartamento da "uffici e studi professionali" a "commerciale". I condomini si opposero a tali lavori, ritenendo che violassero il regolamento condominiale, che vietava l'apertura di attività rumorose o potenzialmente pericolose per la salute e la quiete condominiale.

Nonostante le proteste, la proprietaria proseguì con ulteriori lavori di ristrutturazione per avviare un ristorante, e il condominio si rivolse al Comune per chiedere l'intervento delle autorità, lamentando violazioni urbanistiche ed edilizie. Tuttavia, la Direzione Tecnica Urbanistica del Comune confermò che i lavori erano in regola dal punto di vista edilizio. Di fronte a queste conclusioni, i condomini decisero di fare ricorso al Tar.

La decisione del Tar Lazio
Il Tar confermò la legittimità dei lavori svolti dalla proprietaria e validò il provvedimento di condono per il cambio di destinazione d'uso. Tuttavia, per quanto riguarda il regolamento condominiale, il Tar chiarì che l'accertamento di eventuali violazioni tra condomini non rientra nelle competenze dell'amministrazione comunale. Ciò significa che le controversie relative al rispetto del regolamento condominiale devono essere risolte tra i privati, senza il coinvolgimento diretto delle autorità comunali.

Obblighi del Comune in materia di sorvegliabilità
Nonostante ciò, il Tar ha ribadito l'obbligo del Comune di verificare il rispetto delle norme sulla "sorvegliabilità" dei locali destinati a pubblici esercizi, come stabilito dal D.M. n. 564/92, che regolamenta i criteri di sicurezza per i locali di somministrazione di alimenti e bevande. Di conseguenza, il Comune ha il dovere di accertarsi che un nuovo ristorante in condominio rispetti queste norme, e in caso di violazioni, può intervenire con provvedimenti inibitori o conformativi.

In sintesi, mentre le questioni legate al regolamento condominiale restano una materia di diritto privato, il Comune è comunque tenuto a vigilare sulla sicurezza e la sorvegliabilità degli esercizi commerciali, in particolare quando si trovano in un contesto condominiale.