Il regolamento di condominio rappresenta il fondamentale documento che stabilisce le norme per una convivenza armoniosa all'interno di un edificio. 
Questo testo può essere redatto dal costruttore, essere oggetto di approvazione in assemblea a maggioranza o unanimità, ma indipendentemente dalla sua origine, deve rispettare i limiti imposti dalla legge.

Il caso
Recentemente, il Tribunale di Roma ha emesso la sentenza numero 14299 del 9 ottobre 2023, affrontando una questione relativa all'annullabilità di una delibera condominiale. La decisione del giudice ha riguardato l'invalida scelta di modalità di convocazione da parte dell'assemblea, in particolare l'uso dell’email.

L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile elenca le modalità consentite per l'avviso di convocazione, tra cui la posta raccomandata, la posta elettronica certificata (PEC), il fax e la consegna a mano. Il tribunale romano ha ritenuto che l'utilizzo esclusivo dell'email come mezzo standard di convocazione andasse contro il regolamento condominiale, il quale specifica l'invio dell'avviso tramite raccomandata o a mano.

Il giudice ha sottolineato che l'assemblea non può deliberare una modalità di convocazione in contrasto con il regolamento condominiale. Inoltre, l'articolo 72 impedisce la possibilità di derogare all'articolo 66 tramite il regolamento condominiale. Anche se si ipotizzasse la modifica di una norma imperativa, l'assemblea non potrebbe farlo con la maggioranza semplice prevista dall'articolo 1136, comma 3 del codice civile.

Di conseguenza, il tribunale ha accolto parzialmente il ricorso, dichiarando la nullità della delibera assembleare solo per la parte in cui si prevedeva la convocazione tramite email.

Nella pratica quotidiana, molti condomini richiedono agli amministratori di inviare comunicazioni via email per comodità ed economicità. Una soluzione pratica suggerita è l'utilizzo del documento dell'anagrafe condominiale. Attraverso la scheda anagrafica di ciascuna unità immobiliare, i proprietari possono conferire l'autorizzazione per l'utilizzo dell'indirizzo email per ricevere avvisi di convocazione e altre comunicazioni condominiali. In questo modo, il condominio che adotta tale modalità non può successivamente lamentarsi di non aver ricevuto le comunicazioni.