In alcuni condomini situati in posizioni strategiche, può essere vantaggioso affittare una parte della facciata a terzi per scopi pubblicitari. Questa soluzione offre l'opportunità di generare entrate utili per coprire spese di manutenzione o per estinguere debiti. Tuttavia, sorge la questione se un singolo condomino possa, autonomamente, sfruttare una porzione di un bene comune a fini commerciali e se l'amministratore possa autorizzare tale operazione. La recente sentenza della Corte d’Appello di Genova (n. 839/2024) ha chiarito che un amministratore non ha il potere di autorizzare un condomino a concedere in locazione una parte comune per scopi pubblicitari senza l’approvazione dell’assemblea.

La sentenza: fatti e decisione
Il caso ha preso avvio quando un condomino ha concesso a una società estranea al condominio l'installazione di un mega schermo pubblicitario su due colonne del porticato condominiale, ottenendo un canone di 500 euro mensili e una partecipazione agli utili. Pur avendo autorizzato l'installazione del ledwall, l’amministratore non ha ricevuto ratifica dall’assemblea, che anzi, nella prima riunione utile, ha esplicitamente revocato il permesso. Il condominio ha quindi deliberato la rimozione dell’impianto, basandosi sull’art. 23 del regolamento condominiale e sugli artt. 1102 e 1120 del codice civile.

Nonostante l’opposizione del condomino e della società, il Tribunale di Genova, con ordinanza ex art. 702 bis e ter c.p.c., ha ordinato la rimozione del pannello, decisione confermata dalla Corte d’Appello. I giudici hanno ribadito che il singolo condomino non può disporre in via esclusiva di un bene comune, impedendo l’uso simultaneo da parte degli altri.

Limiti e responsabilità nell’uso di beni comuni
L’uso di una parte comune da parte di un condomino deve rispettare due principi fondamentali ai sensi dell’art. 1102 c.c.: non alterare la destinazione del bene e non impedire agli altri condomini un uso analogo. Anche una breve occupazione che limiti l’accesso degli altri può configurare abuso (Trib. Pavia, 30 maggio 2024, n. 920). Ogni condomino può trarre il massimo beneficio dal bene comune, ma deve bilanciare i propri interessi con quelli collettivi (Cass. civ., sez. II, 24/06/2008, n. 17208).

La sentenza ha evidenziato che i portici, come beni condominiali (ex art. 1117 c.c.), possono generare utilità da ripartire tra tutti i condomini. Non vi è alcuna base giuridica per cui un singolo condomino possa beneficiare esclusivamente delle entrate derivanti dall’affitto di tali beni.

L’illegittimità dell’autorizzazione amministrativa
L'uso indiretto di un bene comune, come l'affitto a terzi per fini pubblicitari, richiede una delibera assembleare e deve basarsi sull’impossibilità di un uso diretto proporzionale per tutti (Cass. civ., Sez. II, 27/10/2011, n. 22435). In assenza di tale presupposto, qualsiasi decisione assembleare di concedere un uso indiretto sarebbe nulla, e la stessa autorizzazione amministrativa sarebbe inefficace. L'assemblea, organo sovrano del condominio, ha la competenza esclusiva su tali decisioni, e l’amministratore non può legittimamente concedere autorizzazioni in deroga a questi principi, come stabilito anche dall’art. 1133 c.c.