Per la validità degli accordi transattivi in cui una delle parti sia il condominio, è sufficiente che la delibera venga approvata dalla maggioranza dei condomini. Tuttavia, se l'accordo riguarda la titolarità di un diritto reale sui beni comuni, è necessaria l’unanimità. In caso contrario, la deliberazione è nulla e può essere impugnata oltre i 30 giorni previsti dall’art. 1137 c.c.

Validità degli accordi transattivi in condominio
Un condomino aveva impugnato una delibera con cui si approvava un accordo transattivo volto ad acquisire la proprietà comune di un muro, prima di proprietà esclusiva di un condomino. L'attore sosteneva che tale delibera, priva dell’unanimità, fosse nulla poiché comportava modifiche alla proprietà condominiale e al riparto degli oneri.

Il Tribunale di Terni, con la sentenza n. 964 del 5 dicembre 2024, ha accolto l’impugnazione e dichiarato nulla la delibera, evidenziando che:

1. Le delibere che incidono sui beni comuni o sulla titolarità dei diritti reali devono essere adottate all’unanimità.
2. L’estensione delle proprietà condominiali non può essere deliberata con maggioranza semplice.

Quorum necessario per le transazioni condominiali
La Suprema Corte (Cass. n. 821/2014) ha stabilito che:

• Le transazioni riguardanti spese o obblighi comuni possono essere approvate a maggioranza (art. 1135 c.c.).
• Se le transazioni riguardano diritti reali, alienazioni di beni comuni o costituzioni di servitù, è necessario il consenso unanime (art. 1108, comma 3, c.c.).

La decisione del Tribunale
Nel caso specifico, l'accordo prevedeva che il condominio e il proprietario esclusivo del muro lo riconoscessero come bene comune, con la rinuncia del condomino a tutti i suoi diritti sullo stesso. Tale decisione, secondo il Tribunale, incideva sulla titolarità di un diritto reale, richiedendo quindi l’unanimità dei consensi.

In conclusione, per qualsiasi delibera condominiale che determini modifiche ai beni comuni o ai diritti reali, è fondamentale ottenere l’accordo unanime di tutti i condomini.