È ineccepibile il comportamento dell'amministratore che informa i richiedenti della disponibilità della documentazione presso lo studio di altro professionista. Le richieste dei condomini devono essere avanzate senza comportare alcun pregiudizio o intralcio all'attività di gestione del condominio.

Fondamento normativo
Il diritto di un condomino di visionare i documenti contabili trova legittimazione negli articoli:

• Art. 1129 c.c., comma 2, che prevede l’obbligo dell’amministratore di comunicare il luogo e gli orari in cui è possibile visionare i registri e ottenere copie firmate.
• Art. 1130 bis c.c., comma 1, che riconosce ai condomini il diritto di accedere ai documenti giustificativi di spesa in ogni momento ed estrarne copia a proprie spese.

L’amministratore è tenuto a rendere i documenti disponibili nel più breve tempo possibile, ma i condomini devono considerare eventuali difficoltà pratiche legate alla complessità della documentazione.

Sentenza del Tribunale di Napoli, 23 dicembre 2024 n. 11105
Controversia: Due condomini hanno citato in giudizio il condominio lamentando la mancata possibilità di accedere ai documenti contabili relativi al rendiconto consuntivo 2018 e altre delibere. Ritenevano che tale mancato accesso avesse impedito una partecipazione informata all’assemblea e chiesto l'annullamento delle delibere.

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Posizione del condominio:

• La richiesta di accesso era stata formulata solo sette giorni prima dell’assemblea, rappresentando un ostacolo alla gestione amministrativa.
• La documentazione era comunque stata messa a disposizione tramite PEC prima della scadenza per l’impugnazione della delibera.

Decisione del tribunale:
Il giudice ha ritenuto che la richiesta fosse contraria al principio di correttezza (art. 1175 c.c.) poiché l’amministratore aveva diligentemente comunicato ai richiedenti che la documentazione si trovava presso lo studio del commercialista, attivandosi per la sua pronta consegna. Piena prova documentale e testimoniale ha dimostrato l’adeguata diligenza dell’amministratore.

Equilibrio tra trasparenza e gestione
La normativa bilancia:

• Obbligo di trasparenza dell’amministratore.
• Diritto di informazione del condomino senza gravare sulla gestione condominiale.

Il diritto di richiedere l'esibizione dei documenti contabili non può comportare intralci all’amministrazione e deve rispettare il principio di correttezza. Il condomino non deve giustificare la richiesta, ma deve dimostrare un eventuale impedimento opposto dall’amministratore.

Consigli pratici
I condomini dovrebbero richiedere la documentazione con ragionevole anticipo rispetto alla convocazione assembleare, considerando che l’approvazione del consuntivo è un’attività ricorrente. Questo consente una gestione più fluida e riduce il rischio di controversie.