Le modifiche alle parti comuni rappresentano una delle tematiche più complesse e dibattute nella gestione condominiale. La recente sentenza della Corte di Appello di Genova (n. 1179/2024) ha fornito importanti chiarimenti, stabilendo che un condomino può eseguire interventi su una parte comune senza necessità di approvazione assembleare, a patto che non si alteri la destinazione d’uso né si limiti il godimento degli altri proprietari.

Questa decisione ha preso spunto da un caso specifico: la realizzazione di un terrazzo a tasca, un intervento che aveva generato un acceso dibattito tra i condomini.

Il caso: terrazzo a tasca e contestazioni condominiali

Un condomino aveva deciso di creare un terrazzo a tasca, cioè un’apertura nella falda del tetto condominiale per ricavare uno spazio ad uso esclusivo. Questo intervento prevedeva il taglio parziale della copertura dell’edificio, trasformandola in una superficie calpestabile.

L’assemblea condominiale, però, aveva bocciato la richiesta, classificando il progetto come un’innovazione secondo l’articolo 1120 del Codice Civile. Secondo questa norma, le innovazioni che modificano in modo significativo la struttura o la destinazione d’uso delle parti comuni richiedono l’approvazione con una maggioranza qualificata.

Il condomino, non condividendo tale interpretazione, ha impugnato la delibera, sostenendo che l’intervento rientrava invece tra le modificazioni disciplinate dall’articolo 1102 c.c., che regolano il miglior godimento delle parti comuni senza necessità di autorizzazione assembleare.

Modificazioni e innovazioni: qual è la differenza?

La disputa ruotava attorno alla distinzione tra modificazioni e innovazioni, due concetti essenziali nel diritto condominiale:

• Modificazioni (art. 1102 c.c.): ogni condomino può apportare modifiche per migliorare il proprio godimento della cosa comune, purché:
  • Non si alteri la destinazione d’uso originaria.
  • Non si impedisca l’uso agli altri condomini.
  • L’intervento sia realizzato a proprie spese.
• Innovazioni (art. 1120 c.c.): si tratta di interventi che modificano in modo significativo la struttura, la funzione o la destinazione della parte comune. Per approvarle è necessaria una delibera con maggioranza qualificata.

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Il verdetto della Corte: una semplice modificazione

La Corte di Appello di Genova ha stabilito che il terrazzo a tasca rientrava nelle modificazioni consentite dall’articolo 1102 c.c.. La decisione si è basata su tre elementi fondamentali:

1. Funzione del tetto preservata: l’intervento non comprometteva la funzione di copertura del tetto, né causava danni strutturali.
2. Assenza di pregiudizio per altri condomini: l’area interessata non era utilizzabile dagli altri proprietari e non limitava il loro godimento delle parti comuni.
3. Proprietà esclusiva del sottotetto: l’intervento riguardava una zona collegata a un’unità immobiliare di proprietà esclusiva del condomino.

Grazie a questa analisi, la delibera condominiale contraria è stata annullata, permettendo al condomino di mantenere il proprio terrazzo a tasca senza ulteriori autorizzazioni.

Cosa imparare dalla sentenza?

Questa decisione offre un’importante guida per chi intende realizzare modifiche alle parti comuni:

• Se l’intervento non altera la destinazione d’uso e non danneggia i diritti altrui, è possibile procedere senza il consenso dell’assemblea.
• Per le innovazioni che cambiano struttura o funzione, è necessaria una delibera approvata con maggioranza qualificata.

Conoscere la differenza tra modificazioni e innovazioni è essenziale per evitare contenziosi e rispettare i diritti di tutti i condomini.