Il Tribunale di Milano, con la sentenza numero 8442 del 30 settembre 2024, ha affrontato un caso relativo alla mancata manutenzione degli spazi comuni nelle case di ringhiera, in particolare dei bagni condivisi.

Le case di ringhiera
Nate durante il boom economico degli anni ’60, le case di ringhiera rappresentavano una soluzione abitativa economica per i lavoratori immigrati nel Nord Italia. Questi edifici di due-sei piani, con balconate lungo il perimetro e cortili interni, offrivano servizi igienici comuni a ogni piano, spesso condivisi tra più famiglie. Con il tempo, molte di queste case hanno subito modifiche per adattarsi alla normativa condominiale, ma alcune mantengono ancora oggi le caratteristiche originarie, con spazi comuni spesso soggetti a manutenzione insufficiente.

Il caso in esame
Il caso è stato sollevato da una condomina, che ha denunciato l’inutilizzabilità dei servizi igienici comuni in uno stabile milanese, dove per ogni piano, composto da tre unità abitative, è presente un unico bagno condiviso. Questi bagni, in uno stato di grave degrado, erano divenuti inutilizzabili, impedendo alla condomina di usufruire della propria abitazione, priva di servizi igienici privati. Nonostante i ripetuti solleciti, il condominio non ha provveduto a risolvere il problema.

L’obbligo di custodia del condominio
Accogliendo la domanda della condomina, il Tribunale ha ribadito che il condominio è responsabile per la custodia degli spazi comuni, come previsto dall’articolo 2051 del codice civile. Essendo custode dei beni comuni, è obbligato a garantire che tali spazi non causino disagi o danni ai condomini. La mancata manutenzione dei bagni ha avuto un impatto negativo per la condomina, impossibilitata a utilizzare la propria abitazione o a locarla.

Le conseguenze della sentenza
Il giudice ha condannato il condominio a ristrutturare i bagni e ha riconosciuto alla condomina un risarcimento di oltre 10 mila euro per il mancato utilizzo della sua abitazione, oltre alla condanna al pagamento delle spese processuali.

La responsabilità oggettiva del condominio
In base all’articolo 2051 del codice civile, la responsabilità del condominio è di natura oggettiva: è sufficiente dimostrare il nesso di causalità tra il bene custodito e il danno subito. Il condominio, quindi, non può esimersi dalla responsabilità a meno che dimostri che il danno sia stato causato da un evento imprevedibile e inevitabile. Tuttavia, anche il condomino danneggiato deve continuare a contribuire alle spese di manutenzione delle parti comuni, oltre ad avere diritto al risarcimento per i danni subiti.